ریسک حباب در ۱۰ بازار املاک/ خطر در کمین کدام شهرهای جهان است؟

به گزارش تجارت‌نیوز، با توجه به نرخ بهره پایین در دهه گذشته، بسیاری از بازارهای ملک از سال 2010 شاهد رشد قیمت قابل توجهی بوده‌اند. کارشناسان هشدار دادند که حباب‌های املاک و مستغلات - که در آن قیمت دارایی‌ها بسیار فراتر از ارزش ذاتی آنها افزایش یافته است - در حال شکل‌گیری هستند.

حباب زمانی اتفاق می‌افتد که ارزش دارایی‌ها به سرعت از ارزش ذاتی خود عبور می‌کنند و اغلب با یک انقباض بزرگ یا سقوط قیمت‌ها همراه می‌شوند.

شاخص جهانی حباب املاک بانک اتحادیه سوئیس بازار املاک و مستغلات 25 شهر بزرگ در سراسر جهان را تجزیه و تحلیل می‌کند و امتیازی بین 0.5- تا 2.0 برای انتقال خطر حباب به آنها اختصاص می‌دهد. هر چه این امتیاز بالاتر باشد، بازار نامتعادل‌تر است، به طوری که افراد در شهرهای بالای 1.5 در قلمرو «خطر حباب» قرار دارند.

نمودار زیر با توجه به داده‌های این بانک درباره تغییرات قیمت ملک در سال گذشته ترسیم شده است.

رتبه‌بندی ریسک حباب بر اساس شهر

در صدر یافته‌های بانک اتحادیه سوئیس، زوریخ، پایتخت مالی سوئیس، با امتیاز 1.71 قرار دارد که شهر را به شدت در منطقه خطر حباب قرار می‌دهد. این شهر با درآمدهای بالا و نرخ‌های بهره پایین کشور، به طور پیوسته در رتبه‌بندی خطر حباب املاک و مستغلات، پنجمین رتبه در سال 2021، به رتبه سوم در سال 2022 و به رتبه اول امسال صعود کرده است.

برخلاف بسیاری از همتایان سابق خود در منطقه پرخطر، قیمت‌های محلی امسال با افزایش نرخ‌های وام مسکن سازگار شدند و همچنان بالا مانده‌اند.

در اینجا رتبه‌بندی کامل ریسک حباب در تمام 10 بازار املاک برتر آمده است.

توکیو (1.65) دومین و آخرین شهر با ریسک حباب بالاست. احتمال کاهش قیمت ملک در این شهر نسبت به دیگر شهرها بالاتر است. 

در واقع، هفت بازار املاک و مستغلات دیگر که در سال 2022 امتیاز بالای 1.5 را کسب کردند، همگی شاهد کاهش قابل توجه قیمت ملک بوده‌اند، تغییرات قیمت در بسیاری از این شهرها 2 رقمی است و آنها را به «منطقه بیش از حد ارزش‌گذاری شده» منتقل کرده است.

این شهرها عبارتند از فرانکفورت (منفی 15.9 درصد)، تورنتو (منفی 14.7 درصد)، آمستردام (منفی 14.0 درصد)، مونیخ (منفی 13.8 درصد)، ونکوور (منفی 10.6 درصد)، هنگ کنگ (منفی 7.1 درصد) و تل‌ آویو (منفی 0.7 درصد).

عامل اصلی این افت قیمت‌ها در کل، افزایش تهاجمی نرخ بهره برای مقابله با تورم فزاینده است که بسیاری از بازارهای مسکن را به سمت غیرقابل دسترس بودن سوق داد و فروشندگان را مجبور کرد قیمت‌های خود را کاهش دهند.

با این حال، چند شهر شاهد افزایش قیمت ملک بوده‌اند، از جمله توکیو و زوریخ. 

در اینجا رتبه‌بندی کامل بانک اتحادیه سوئیس از تغییرات قیمت ملک بین سال‌های 2022 تا 2023 آمده است.

در این گروه، دبی، رشد 2 رقمی قیمت ملک را ثبت کرده است. این امر با افزایش درآمد خانوارها - به لطف رونق اقتصادی ناشی از قیمت نفت - و همچنین افزایش مهاجرت افراد ثروتمند تقویت شد.

شهرهای با افزایش قیمت اجاره

با این حال، حتی با کاهش قیمت ملک در اکثر بازارهای املاک، بازار اجاره برای بسیاری از شهرها مانند ونکوور (+10.7 درصد) و تورنتو (+6.0 درصد) به سرعت در جهت مخالف حرکت کرده است.

در این مورد، تورم نیز یک دلیل کلیدی است - افزایش درآمدها به نوبه خود منجر به افزایش اجاره‌بها می‌شود. علاوه بر این، مالکان به دنبال انتقال هزینه‌های بالاتر وام رهنی در تلاش برای کاهش بار مالی خود هستند.