صندوق املاک و مستغلات چیست؟ / پتانسیل بورس برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

به گزارش تجارت‌نیوز ، صندوق‌ها یکی از راهکارهای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه هستند؛ سهامداران می‌توانند از طریق صندوق‌ها به صورت غیرمستقیم سرمایه خود را مدیریت کنند و همچنین با سرمایه‌های خرد نیز کسب سود کنند.

پیشتر در گزارش « سرمایه گذاری در صندوق های طلا؛ یک تیر و دو نشان! / مزایای خرید یونیت صندوق‌های طلا چیست؟ » با روش سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار طلا و کسب سود از این بازار به‌وسیله بازار سرمایه آشنا شدید؛ در این گزارش نیز با صندوق املاک و مستغلات به عنوان ابزار سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار ملک از مسیر بازار سرمایه آشنا خواهید شد.

صندوق املاک و مستغلات را می‌توان نوعی جدید از صندوق‌های سرمایه‌گذاری دانست که با هدف کسب سود از بازدهی بازار ملک و مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

مکانیزم سرمایه‌گذاری صندوق‌ در بازار ملک

این صندوق در بخش املاک سرمایه‌گذاری می‌‌کند تا سهامداران بتوانند از بازدهی و تورم این بازار سود ببرند؛ به عبارت دیگر، این صندوق با خرید و فروش املاک و مستغلات سود کسب می‌کند به نحوی که با خرید املاک و اجاره آن‌ها سود کرده و در نهایت بخش عمده آن را بین سهامداران خود تقسیم می‌کند.

در دوره فعالیت این صندوق‌ها یونیت‌داران از عواید بلندمدت یونیت‌ها ناشی از افزایش قیمت ملک در طول زمان (تورم ملکی) و همچنین عواید حاصل از فعالیت‌های مجاز صندوق، منتفع ‌می‌شوند. در پایان عمر صندوق، این سرمایه‌گذاری با تقسیم اصل سرمایه، سود و عواید حاصل از سرمایه‌گذاری، به پایان می‌رسد.

فعالیت‌های فرعی صندوق املاک و مستغلات شامل دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند، می‌شود. همچنین این صندوق‌ می‌تواند مانند صندوق سهامی، بخشی از منابع مالی خود را در سپرده‌های بانکی و گواهی‌های سپرده بانک‌ها سرمایه‌گذاری کند و به این طریق ریسک سرمایه‌گذاری را برای سرمایه‌گذاران کاهش دهد.

امکان‌پذیر شدن خرید متری مسکن

در این میان اما یکی از کاربردهای صندوق املاک که تبلیغات زیادی هم درباره آن صورت گرفته، فروش متری مسکن و مولدسازی املاک دولت و شهرداری‌ها از همان مسیر است.

آن طور که متولیان بازار سرمایه از یک سو و شهرداری تهران از سوی دیگر، درباره کارکردهای صندوق املاک و مستغلات عنوان کرده‌اند، سرمایه‌گذاران می‌توانند به وسیله این صندوق‌ها به صورت متری و حتی سانتی‌متری مسکن بخرند و در نهایت صاحب خانه شوند. با این حال اما بحث خانه‌دار شدن از طریق این صندوق‌ها با تردید مواجه است که دلایل آن در ادامه ذکر خواهد شد.

مولدسازی از طریق صندوق املاک و مستغلات

در لایحه بودجه ۳۲۰ هزار میلیارد تومان برای طرح‌های تملک دارایی سرمایه و ۱۰۸ هزار میلیارد تومان برای تامین منابع از محل دارایی غیرمنقول از فروش اموال پیش‌بینی شده که مولدسازی حلقه وصل این دو است.

بهترین راهکار برای فروش اموال مازاد دولت صندوق املاک و مستغلات است. در یک تعریف ساده، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزاست و بر همین اساس می‌تواند بستر مناسبی برای مولدسازی املاک دولت هم باشد.

شرایط سرمایه‌گذاری در صندوق املاک

اولین تجربه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، به صندوق بازنشستگی کشوری با نماد «ارزش مسکن» باز می‌گردد که حدود 30 میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی بود و معاملات ثانویه آن آغاز شده است.

این صندوق 27 شهریورماه امسال با مجوز 5 ساله به ثبت رسید و سپس پذیره‌نویسی آن 26 مهر ماه در فرابورس آغاز شد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد که استقبال خوبی از آن صورت گرفته است. این تجربه نسبتا خوبی برای سرمایه‌گذاران بود و احتمالا به نظر می‌رسد، صندوق املاک نیز بتواند بر اساس همین تجربه، وضعیت خوبی در میان سرمایه‌گذاران داشته باشد.

با این حال اما آنچه درباره صندوق املاک و مستغلات حائز اهمیت و توجه است اینکه، سرمایه‌گذاران این صندوق نباید امیدی به خانه‌دار شدن داشته باشند؛ چرا که هر سرمایه‌گذار در صورتی که نتواند تمامی یک ملک را خریداری کند، تنها چند متر از یک خانه را خریداری خواهد کرد و بقیه ملک از آن سرمایه‌گذاران دیگر خواهد شد!

بر همین اساس ممکن است یک ملک یا واحد مسکونی چند مالک داشته باشد و در نهایت نیز هیچ‌یک از سرمایه‌گذاران، مالک شش دانگ آن واحد مسکونی نباشند! به این ترتیب بحث خانه‌دار شدن از طریق صندوق منتفی خواهد بود و سرمایه‌گذاران تنها به بازدهی و سود دست خواهند یافت!

با این حال اما آن طور که کارشناسان بازار ملک و سرمایه عنوان می‌کنند، صندوق املاک و مستغلات می‌تواند یک راهکار خوب و سودآور برای فروش املاک دولتی باشد.

گزارش‌های بیشتر را در صفحه اخبار بورس بخوانید.