با این قانون دست متعاملان کوتاه می شود/ سازمان ثبت اقدام کند

به گزارش تجارت نیوز،

آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات، در راستای اجرایی شدن این قانون و به منظور ایجاد شفافیت بیشتر و کاهش مشکلات حقوقی، سازمان ثبت اسناد را موظف کرده است که دسترسی مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را فراهم و امکان استعلام انجام معاملات را ایجاد کند، اما با وجود گذشت بیش از یک ماه از ابلاغ این آیین‌نامه سازمان ثبت اسناد هنوز هیچ اقدامی در این راستا انجام نداده و نگرانی‌هایی جدی درباره تحقق قانون الزام ایجاد کرده است.

ابتدای امسال بود که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات پس از یک دوره طولانی کش‌وقوس، نهایتاً به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. بدون شک مهم‌ترین دلیل برای تصویب این قانون سروسامان دادن به بازار معاملات اموال غیرمنقول و بالابردن امنیت این معاملات بود. غالباً بازار معاملات اموال غیرمنقول به دلیل اعتبار قانونی اسناد غیررسمی با چالش‌های حقوقی بسیاری مواجه بود تا حدی که طبق آمار رسمی ۵۰ درصد دعاوی قوه قضائیه مربوط به اسناد عادی می‌شد.

در همین راستا، قوه قضائیه در مهر ۱۴۰۳، در راستای اجرای قانون الزام به ثبت معاملات، آیین‌نامه ماده ۳ این قانون را ابلاغ کرد که این آیین‌نامه به منظور ایجاد شفافیت بیشتر در معاملات و کاهش مشکلات حقوقی ناشی از اختلافات قراردادی، اقدامات پیشرفته‌ای را پیش‌بینی کرده است. از جمله این اقدامات، قرارداد‌های استاندارد است که می‌تواند به کاهش دعاوی حقوقی کمک کند و در نهایت رفاه و امنیت بیشتری را برای مردم فراهم آورد. هدف اصلی این تغییرات، بهبود فرایند‌های حقوقی و تسهیل انجام معاملات با قوانین دقیق‌تر و شفاف‌تر است.

طبق این آیین‌نامه، مسئولیت اجرای قرارداد‌های استاندارد و سایر موارد مرتبط با آن، سازمان ثبت است، اما با وجود گذشت بیش از یک ماه از ابلاغ آیین‌نامه، متأسفانه سازمان ثبت اسناد هنوز هیچ اقدامی در جهت پیاده‌سازی این آیین‌نامه انجام نداده است. این کم‌کاری سازمان ثبت جدا از آنکه مردم را از یک رویه مطلوب و با ضریب اطمینان بالا محروم کرده، نگرانی‌های جدی در خصوص به زمین ماندن قانون ارزشمند الزام به ثبت رسمی معاملات ایجاد کرده است.

نقش قرارداد‌های استاندارد در کاهش دعاوی حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری‌

بند «چ» ماده یک آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات، قرارداد‌های یکسان را به عنوان نمونه‌های متحدالشکل معرفی کرده است که شامل اقلام اطلاعاتی خاصی در مورد اعمال حقوقی است. از آنجا که بسیاری از افراد نسبت به مسائل حقوقی و قراردادی آگاهی کافی ندارند، استفاده از این قرارداد‌ها که از سوی متخصصان تنظیم شده است، می‌تواند به کاهش دعاوی ناشی از ابهام و اختلافات در متن قرارداد کمک کند. در شرایط کنونی یکی از مشکلات بزرگ معاملات با اسناد عادی دست‌نویس، خطر جعل یا از بین رفتن آنهاست، اما با استفاده از قرارداد‌های استاندارد که در سامانه ثبت می‌شوند و تغییرات آنها از سوی افراد ثالث ممکن نیست، این مشکلات به‌طور قابل توجهی کاهش می‌یابد.

بند ۲ ماده ۱۵ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات نیز به ممنوعیت ثبت هرگونه عمل حقوقی تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی اشاره دارد. در شرایط کنونی، یکی از نگرانی‌های عمده خریداران این است که پس از انعقاد عقد با آنان، فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی، اقدام به معامله با شخص دیگری کند، اما در قرارداد‌های یکسان به دلیل ثبت آنها در سامانه و قفل شدن املاک مورد معامله امکان انتقال آنها به اشخاص ثالث وجود ندارد. این اقدام می‌تواند از بروز بسیاری از کلاهبرداری‌ها که در گذشته از طریق فروش مال غیر رخ می‌داد، جلوگیری کند.

قرارداد‌های استاندارد، ضامن حقوق مردم و پیشگیری از کلاهبرداری

محمدتقی نقدعلی، نایب رئیس اول کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس، در رابطه با تأثیر قرارداد‌های استاندارد بر معاملات اظهار داشت که در برخی معاملات بین مردم ممکن است بند‌هایی در قرارداد گنجانده شود که به یک‌باره دست متعاملان را کوتاه کند. او با اشاره به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و اهمیت قرارداد‌های استاندارد، توضیح داد که این قرارداد‌ها با چارچوب‌های حقوقی و شرعی مشخصی که قانون برای آنها مقدر کرده است، حقوق متعاملان را تضمین می‌کند. نقدعلی ادامه داد: اگرچه ممکن است این قرارداد‌ها در ابتدا محدودیت‌هایی برای طرفین ایجاد کند، اما در نهایت به عنوان ابزار محافظت از حقوق مردم و جلوگیری از کلاهبرداری‌ها بسیار مفید است.

عثمان سالاری، نایب رئیس دوم کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس نیز با اشاره به نقش کارشناسان قوه‌قضائیه و سازمان ثبت اسناد، تأکید کرد که با دقت و توجه به ابعاد مختلف معامله، قرارداد‌های استاندارد تدوین شده است. او بیان کرد این قرارداد‌ها به افراد کمک می‌کند تا از بروز اختلافات و تنش‌ها در آینده جلوگیری کنند و ابهامات موجود در معامله را برطرف سازند.

سالاری همچنین افزود: شفاف‌ترشدن معاملات موجب استحکام بیشتر آنها خواهد شد و از وقوع مناقشات حقوقی جلوگیری می‌کند. او این قرارداد‌ها را اقدامی نیکو، مقبول و پسندیده دانست که در نهایت به بهبود وضعیت حقوقی و تجاری کشور کمک خواهد کرد.

کارشناسان: قرارداد‌های استاندارد و ثبت الکترونیکی باعث کاهش دعاوی می‌شود

آلبرت بغزیان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، پیش‌بینی می‌کند که در آینده، با گسترش استفاده از قرارداد‌های استاندارد، فرمت‌ها و روش‌ها برای تعیین سهم مشارکت‌ها، زیان‌ها و مسائل مشابه به صورت یکسان و استاندارد درخواهند آمد. او اشاره کرد برخی اجزای این قراردادها، مانند امضای طرفین، مشخصات ضامن و شاهدان، برای اطمینان از دقت و صحت معاملات ضروری است تا قاضی بتواند در هنگام رسیدگی به پرونده، حق را به صاحب حق اعطا کند. بغزیان همچنین به مشکلات استفاده از قرارداد‌های غیررسمی و غیراستاندارد اشاره کرد و توضیح داد: برخی افراد به‌منظور صرفه‌جویی در هزینه‌ها به این نوع قرارداد‌ها روی می‌آورند، اما این تصمیم می‌تواند در نهایت به ضرر آنها تمام شود.

محمود جامساز، کارشناس مسائل اقتصادی نیز در این زمینه توضیح داد که کشور‌های توسعه‌یافته با پیشرفت و توسعه اینترنت، ابزار‌های الکترونیکی و معاملات آنلاین را در تمام زمینه‌های تجارت، صنعت، معدن، خدمات بانکی و ادارات دولتی خود به کار گرفتند. این پیشرفت باعث می‌شود که زمان فرایند‌های اداری که قبلاً ممکن بود روزها، ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد، به حداقل برسد. در همین راستا، سازمان ثبت مکلف به راه‌اندازی سامانه‌ای برای ثبت اسناد شده است. این سامانه باید یک‌سال پس از راه‌اندازی برای ثبت اسناد مورد استفاده قرار گیرد. قانونگذار تصمیم دارد که تمامی اسناد عادی را در این سامانه ثبت کند. از این پس، دادگاه‌ها هیچ دعوای ملکی را که براساس سند عادی باشد، نمی‌پذیرند و در صورت ارائه چنین اسنادی، قرار عدم استماع صادر خواهد کرد.

سازمان ثبت و نقش آن در اجرایی شدن قرارداد‌های استاندارد

ماده ۲ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات، سازمان ثبت اسناد را مکلف کرده است که به منظور درج پیش‌نویس قرارداد ازسوی دلالان معاملات املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، دسترسی لازم را برای آنها فراهم کند. همچنین، ماده ۴ این آیین‌نامه تأکید می‌کند که سازمان باید امکان استعلام برای بررسی امکان انجام معامله را همزمان با درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه فراهم سازد. سایر مواد این آیین‌نامه نیز سازمان ثبت را موظف کرد که شرایط لازم را برای انجام معاملات با استفاده از قرارداد‌های استاندارد فراهم آورد.

با این حال، بیش از یک ماه از ابلاغ این آیین‌نامه می‌گذرد و هنوز سازمان ثبت اسناد اقدامی برای فراهم‌سازی این امکانات انجام نداده که این تأخیر موجب نگرانی‌هایی شده است، زیرا اگر سازمان ثبت اسناد به تکالیف خود عمل نکند، امکان اجرای قرارداد‌های استاندارد به تأخیر خواهد افتاد. در نتیجه، امید‌ها برای کاهش پرونده‌های قضایی و ایجاد آرامش برای مردم که از مزایای این قرارداد‌ها انتظار می‌رود به خطر خواهد افتاد.