تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی توهم است

به گزارش تجارت نیوز،

برخی فعالان حوزه مسکن بر این باورند که دخیل کردن تمام بانک ها برای تامین مالی دراز مدت در طرح نهضت ملی مسکن، آنها را از حوزه تخصصی شان دور کرد و امروز شاهد عدم همکاری آنها هستیم.

 برخی از تکالیفی که برنامه هفتم توسعه بر عهده دولت قرار داده شامل رشد ۹ درصدی صنعت ساختمان‌سازی در کشور، کاهش زمان خانه‌دار شدن به ۷.۵ سال تا پایان برنامه، کاهش ۲۰ درصدی سطح بافت فرسوده و همچنین ساخت ۴.۵ میلیون خانه تا پایان سال ۱۴۰۷ است. طبق آمار هر خانواده ایرانی به طور میانگین باید ۵۹ سال در انتظار خانه دار شدن باشد که این عدد برای تهرانی ها ۱۵۰ سال است.

به اعتقاد فعالان حوزه صنعت ساختمان در حال حاضر ظرفیت تولید مسکن در کشور سالیانه ۳۵۰ هزار واحد است که حفظ این تعداد با تورم موجود کار دشواری به نظر می رسد. در این برنامه به حضور بخش خصوصی در ساخت مسکن اشاره شده که «سید محمد مرتضوی» رئیس کمیسیون احداث اتاق بازرگانی گرگان علی رغم اینکه به اصلاح قانون در این رابطه تاکید دارد اما استفاده از ظرفیت های موجود در برنامه هفتم توسعه را یک فرصت برشمرد.

وی شعار تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت سیزدهم را یک توهم دست نیافتنی تلقی کرد و از دولت چهاردهم خواست که بر اساس واقیعات، ظرفیت ها و منابع موجود برنامه ریزی کند و بیش از این منابع را هدر ندهد. مشروح این گفتگو را در ادامه می خوانید.

در برنامه هفتم توسعه به ساخت سالیانه یک میلیون مسکن تاکید شده، به نظر شما تحقق این قانون امکان پذیر است؟

در برنامه هفتم سعی شده ساختارها، سازمان ها و منابع به شکلی فراهم شود که ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی تحقق یابد اما این موضوع از اساس مورد نقد است.

در شرایط فعلی امکان تولید این میزان مسکن وجود ندارد لذا همه این اقدامات می تواند به شکست منجر شود و در این مسیر منابع زیادی تلف خواهد شد.

در حالت خوشبینانه توان تولید سالیانه ۴۰۰ هزار واحد را داریم که سال گذشته همین عدد هم محقق نشد چراکه که اخذ پروانه ساختمانی در سراسر کشور به میزان قابل توجهی سقوط کرده است.

سازندگان و سرمایه گذاران تمایلی به حفظ گردش کار خود مطابق با الگوی سال های گذشته ندارند و به دنبال کوچک سازی هستند. از طرفی با توجه به افزایش هزینه های ساخت، منابع مالی موجود پاسخگوی تولید حتی همان ۴۰۰ هزار مسکن در سال هم نیست.

اگر می خواهیم به تولید یک میلیون واحد مسکونی دست پیدا کنیم حداقل یک چشم انداز ۱۰ ساله با شیب متعارف و متناسب با افزایش امکانات اجرایی، مالی و نیروی انسانی نیاز داریم تا بتوان به تدریج به عدد مد نظر دست یافت که بخش قابل توجهی از آن باید مسکن حمایتی باشد.

اساس این موضوع که محور باید قانون جهش تولید مسکن باشد، مورد نقد بوده و یکی از اولین اقداماتی که باید در دولت فعلی انجام شود، اصلاح قانون است. واقیعت های موجود درک و از رویا پردازی و رویافروشی که دولت گذشته داشت، پرهیز شود.

مرکز پژوهش های مجلس اعلام کرده تا به امروز تنها ۲۰ هزار واحد مسکونی در دولت سیزدهم در چهارچوب این طرح تحویل مردم شده است لذا واضح است که با یک طرح شکست خورده مواجه هستیم چراکه قانون با مقتضیات روز متناسب نبود. هر چه زودتر تغییرات اعمال شود از انحراف جلوگیری و از منابع بهینه تر استفاده می شود.

قانون جهش تولید مسکن نیازمند بازنگری است؛ جدای از موضوع تولید یک میلیون واحد مسکونی که اگر با توجه به منابع موجود آن را محدودتر کنیم، سایر موارد مطرح شده در برنامه هفتم توسعه نظیر حضور بخش خصوصی و تعامل آن با دولت خوب ارزیابی می شود و می توان قدم های موثری در این راستا برداشت.

در ماه های اخیر بانک ها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی همکاری نمی کنند. نظر شما چیست و چه پیشنهادی در این زمینه دارید؟

باید تسهیلات بانکی به طرح های تحقق پذیر تعلق بگیرد. امروز شاهد فرار بانک ها از مشارکت در طرح نهضت ملی هستیم چراکه تامین مالی برای آنها مقدور نیست و همین موضوع یکی از انحرافات طرح جهش تولید بود. بانک مسکن تقویت نشد و سایر بانک ها را وادار به مشارکت در این طرح کردند این در حالی است که بانک هایی که در تولید، کشاورزی و صنعت نقش دارند باید در همان حوزه تخصصی تسهیلات بپردازند.

امروز تصور می شود اگر بانک ها جریمه شوند، همکاری آنها افزایش پیدا می کند اما چنانچه سازمان، نقشه های راهبردی و اهداف بانک ها زیر و رو شود نتیجه آن عدم موفقیت آنها در حوزه تخصصی خود و در حوزه مسکن خواهد بود.

در طرح مسکن مهر تمام سهم تولید به عهده بانک مسکن بود چراکه ساز و کار تولید مسکن به شیوه مناسبی در این بانک دیده شده است که البته در مقطعی دچار کندی شد اما در مجموع با تقویت منابع مالی توسط دولت، این بانک از عهده کار برآمد.

در حال حاضر نیازی به مشارکت سایر بانک ها در تامین مالی دراز مدت وجود ندارد و صرفا در تامین منابع کوتاه مدت و در دوران ساخت می توان از همکاری آنها بهره گرفت. نباید انتظار ارائه منابع ۲۰ ساله از آنها داشت چراکه اهداف این بانک تزریق کوتاه مدت و برگشت کوتاه مدت منابع است.

توسعه گری در حوزه مسکن و ساختمان نیازمند فعالان اقتصادی متخصص است که کارشناسان معتقدند در برنامه هفتم توسعه این موضوع مغفول مانده. نظر شما در این باره چیست؟

قانون به همکاری های دولت با بخش خصوصی در طرح های حمایتی مسکن اشاره کرده اما در ادامه به قوانین جدیدی برای پررنگ شدن نقش بخش خصوصی نیاز داریم. این فضا نه تنها صرفا برای طرح های حمایتی بلکه در سایر موارد هم باید فراهم شود.

همچنین به امکان توسعه شهرها به صورت کیفی با استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی در برنامه هفتم توسعه اشاره شده است. اگر بین دولت و بخش خصوصی تفاهم نامه هایی در راستای همین ظرفیت های قانونی محدودی که در برنامه دیده شده منعقد شود، قطعا قدم های بزرگی برداشته خواهد شد. البته بخش خصوصی هم باید به جای غر زدن برنامه های خود را ارائه دهد و وارد صحنه شود.

به نظر شما در کشور ما امکان تولید پروژه های ترکیبی وجود دارد؟ آیا در برنامه هفتم توسعه به این موضوع اشاره شده است؟

اگر بخواهیم خود را با کشورهای حاشیه خلیج فارس مقایسه کنیم قطعا در ساخت پروژه های ترکیبی فاصله زیادی با آنها داریم. در این قبیل پروژه ها یکی از مسائلی که همیشه مطرح است نوع کاربری ها و همچنین مجاز دانستن کاربری های ترکیبی بوده که ظرفیت آن در برنامه هفتم توسعه دیده شده است.

در پروژه های گردشگری درآمدهای پایدار ایجاد می شود که به صورت ماهانه و سالانه باید روی آن حساب کرد. مشخص شدن درصدها در این پروژه ها نیازمند تدوین آیین نامه های جدید است چراکه در بخش هایی سرمایه گذار نیاز دارد که منابع اصلی سرمایه گذاری شده به او برگردد و در واقع این همان منافع حاصل از فروش است.

یکی از موانعی که پیش پای سرمایه گذاران ما وجود دارد اما در سایر کشورها نیست، تورم است. در امارات متحد عربی تورم وجود ندارد. در کشور ما هزینه تمام شده پروژه ها سال به سال در حال افزایش است و این مسئله ریسک سرمایه گذاری را افزایش می دهد لذا قاعدتا در پروژه های بزرگ و ترکیبی هم این ریسک باید بیشتر باشد.

طی سال های گذشته در برخی از پروژه ها واحدهای مسکونی و تجاری را دلاری می فروختند که مورد اعتراض دولت بود اما این اقدام برای فرار از تورم رخ می داد. این در حالی است که اگر تورم وجود نداشته باشد به هیچ وجه جایز نیست که معاملات با پول کشور دیگری انجام شود چراکه تبعات منفی اجتماعی به دنبال خواهد داشت.

بنابراین با کنترل تورم می توان پروژه های ترکیبی ایجاد کرد و اگر تحریم ها برداشته شود سرمایه گذاران سایر کشورها هم به راحتی می توانند در این زمینه سرمایه گذاری کنند.

یکی از مباحث مهم در سرمایه گذاری، طولانی شدن روند اجرای پروژه و خواب سرمایه بوده که عمده علت آن پروسه های اداری است. به نظر شما چگونه می توان از مزایای برنامه هفتم به خصوص در صنعت ساختمان در این زمینه استفاده کرد؟

برای کوتاه کردن یک فرایند اداری از دو منظر باید به آن نگریست. سازمان ها می توانند ساختار را اصلاح و به مراجعان سریع تر پاسخ دهند. از طرفی سرمایه گذار باید دانش و اطلاعات کافی داشته باشد در غیر اینصورت در ارائه طرح با چالش مواجه خواهد شد.

باید متخصصان و افراد دارای صلاحیت وارد صنعت ساختمان شوند. در هیچ کجای دنیا این گونه نیست که هر فردی اجازه دریافت پروانه و ساخت و ساز را داشته باشد. افراد فاقد صلاحیت موجب افزایش زمان انجام پروژه می شوند و علاوه بر آن پروژه نهایی فاقد کیفیت مطلوب خواهد بود.

توصیه شما به استاندار جدید گلستان چیست؟

الگوهای ساخت در بخش مسکن حمایتی باید اصلاح شود، دولت پس از گذشت چهار سال با یک سرمایه گذاری قابل توجهی به این نتیجه رسید که مردم و بانک ها به میزانی که یک مسکن ساخته شود، پول ندارند.

الگوی زمین صفر که در دهه هشتاد به خوبی پیاده می شد دیگر کارآمد نیست و حمایت های مالی بیشتری در تامین بخشی از هزینه مسکن و زیر ساخت ها مورد نیاز است.

استاندار فعلی باید بخش خصوصی را وارد گود کرده و از ظرفیت های برنامه هفتم توسعه استفاده کند. به بخش خصوصی اجازه سرمایه گذاری در پروژه های مسکن حمایتی را بدهد، فرآیندهای دست و پاگیر را حذف و تلاش کند تا حمایت های دستگاه های مختلف بیشتر و هماهنگ تر شود.

چنانچه اشتباهات گذشته را بپذیریم فضایی برای اصلاح شرایط فراهم خواهد شد اما اگر مدیران دستگاه های مختلف بر اشتباهات گذشته پافشاری کنند و معتقد باشند که عملکرد گذشته خوب بوده است، قطعا نه راه نجاتی خواهیم یافت و نه اصلاحی رقم می خورد.