مسکن و اقتصاد رفتاری: چرا قیمت خانه پایین‌ نمی‌آید؟

در آذر 1397 برای پیدا کردن یک واحد اجاره‌ای به غرب تهران مراجعه کردم. نیاز من کاملا روشن بود. آپارتمانی یک‌خوابه، متراژ پایین و نوساز.
با توجه به قیمت خانه در منطقه، واحد مدنظر من باید رهن کامل 100 میلیون تومان می‌داشت که بسته به بودجه مستاجر قابل‌تبدیل هم باشد. مثلا 50 تومان پیش، ماهی یک و پانصد اجاره.

البته که این رقم گران بود، اما متوجه شدم مالکین آپارتمان‌های ده‌ساله، اجاره‌ای به‌مراتب بیش از این طلب می‌کنند. کسی که اندکی اقتصاد خوانده باشد می‌داند که قیمت‌های بالا، باید کاهش پیدا کند تا به حداکثر قیمتی برسد که در آن تمام خانه‌ها پر می‌شوند.
اما چرا این اتفاق نمی‌افتاد؟ همین ماجرا در خریدوفروش املاک نیز صادق است. قیمت متری 23 میلیون (بیش از یک میلیارد برای خانه 50 متری) قابل‌باور نیست. آیا از نظر اقتصاد، ارزان نشدن خانه به معنای وجود مشتری در این قیمت‌های نجومی است؟ آیا واقعا کسانی هستند که دارند خانه‌های نقلی میلیاردی می‌خرند؟

رفتار در شرایط تورمی

در شرایط تورم مردمی که پول نقد دارند سعی می‌کنند وجوه نقدی خود را از خطر آب شدن در تورم نجات دهند. آن‌ها درنهایت سرعت می‌کوشند که پولشان را به ارزهای دیگر، طلا، سکه و دارایی‌های سرمایه‌ای مثل ملک تبدیل کنند.

همین موضوع باعث ایجاد شدن فشار تقاضا خواهد شد و قیمت بالا می‌رود. اما تمام بالارفتن قیمت به‌خاطر انجام معامله با قیمت بالا نیست. این‌طور نیست که یک فروشنده، خانه خود را به بالاترین پیشنهاد بفروشد و صف خریداران مدام پیشنهادها را بالا ببرد.

قیمت مسکن می‌تواند بدون انجام معامله‌ و بدون مشتری هم بالا برود! فروشنده هم خود را در شرایط تورمی احساس می‌کند. او می‌داند که با فروش ملک خود، دارایی‌اش به ریال تبدیل می‌شود و در آتش تورم می‌سوزد. برای همین او ملک خود را آگهی می‌کند، از گران شدن ملک مطمئن می‌شود، اما آن را نمی‌فروشد!

اما کسانی که پول بیشتر دارند، (برای گریز از تورم) این وضع را تحمل نمی‌کنند. آن‌ها پیشنهادهایی به‌شدت بالا می‌دهند که مالک را وسوسه کند. در این اوضاع معدود معامله‌هایی که انجام می‌شود قیمتی بسیار بالاتر از قیمت تعادلی دارد. به‌این‌ترتیب با وجود راکد بودن معاملات، قیمت بالا می‌رود. به این شرایط رکود تورمی می‌گوییم.

تورم ذهنی در قیمت خانه

تا اینجا وارد اقتصاد رفتاری نشده‌ایم. مقاومت فروشنده و پیشنهاد بالاتر خریداران متمول، موضوعی اقتصادی است که ارتباطی با روانشناسی ندارد.

اما یک سوگیری شناختی که وارد بازی می‌شود، فرض تداوم شرایط بد است. یعنی اگر در بازه‌ای کوتاه‌مدت اتفاق نامطلوبی پیش بیاید، ذهن افراد فرض می‌کند که اوضاع از امروز تا همیشه، بد خواهد بود.

وجود نیم میلیون خانه خالی، نشان‌دهنده مازاد عرضه‌ای است که باید قیمت را کاهش دهد.

وقتی تورمی بالا رخ می‌دهد، مالک فرض می‌کند که شرایط دشوار همچنان ادامه خواهد داشت. برای همین حاضر نمی‌شود در پیشنهاد فروش خود فقط تورم واقعی را لحاظ کند. بلکه او می‌خواهد انتظارش از تورم در آینده هم برآورده شود.

مثلا فرض کنید قیمت خانه در یک ماه از متری 10 میلیون به متری 14 میلیون برسد. صاحب‌خانه فرض می‌کند که جایگزین کردن این ملک با ملکی دیگر حدود یک ماه زمان می‌گیرد. او می‌خواهد ماه آینده پول لازم برای خرید ملک جدید را داشته باشد. برای همین پیشنهاد 20 میلیون (به همراه توقع تداوم رشد 40% در ماه آینده) تومان می‌دهد.

اثر لنگر در بازار مسکن

اثر لنگر یک خطای شناختی است. فرض کنید به دنبال خرید خانه‌ای 100 متری با متری 10 میلیون هستید. اگر چند خانه با قیمت حدود 25 میلیون ببینید، حالا یک پیشنهاد 19 میلیون تومانی به نظر شما ارزان می‌آید.

پژوهش‌های روانشناسی نشان می‌دهد که حتی در مورد یک ملک هم اثر لنگر کار می‌کند. اعدادی که پای میز معامله ذکر می‌شوند به‌شدت روی ذهن شما اثر می‌گذارند.

در یک کلاس از حضار پرسیدم که به نظرشان آلفرد مارشال در چندسالگی مرده است. میانگین پاسخ‌ها 71 سال بود. در کلاس دیگر اول از حضار پرسیدم که به نظرشان کلاس کم‌تر از 60 دقیقه باشد یا بیشتر؟ بعد از پایان رای‌گیری از دانشجوها در مورد سن آلفرد مارشال پرسیدم. میانگین به 64 سال رسید.

بارها اثبات شده است که حتی شنیدن یک عدد کاملا تصادفی، بر ذهن شما اثر خواهد گذاشت. فروشنده‌ها به‌صورت تجربی با این اثر آشنا هستند. مثلا در معامله ملکی واقع در جنت‌آباد از قیمت خانه در سعادت‌آباد حرف می‌زنند تا لنگر ذهن خریدار را جابجا کنند.

حسابداری ذهنی در قیمت خانه

از حسابداری ذهنی می‌دانیم که پول، پول است. از هرجایی که بیاید و به هر جایی که برود، چیزی عوض نمی‌شود. اگر ملکی بخرم که قیمتش 10 درصد افت کند، فرقی با 10% گران‌تر خریدن همین خانه ندارد.

خریدار عاقل می‌داند که نخریدن ملک و از دست دادن ارزش پول به‌خاطر تورم فرقی با خرید ملک با قیمت گران‌تر ندارد. برای همین برای خرید عجله نمی‌کند تا گزینه موردنظر خود را بیابد.

اما کسانی که به حسابداری ذهنی می‌پردازند، از دست دادن ارزش ملک را معادل از دست دادن ارزش پول نمی‌دانند: وقتی قیمت ملکشان بالا می‌رود، خانه را دارایی سرمایه‌ای فرض می‌کنند. درحالی‌که با پایین آمدن قیمت خانه آن را کالای مصرفی در نظر می‌گیرند. (عیب ندارد، دست‌کم الان خانه داری!)

یک‌چیز دیگر که در نظر گرفته نمی‌شود، استهلاک است. خانه سه سال ساخت هم‌ارزش خانه نوساز نیست. اگر در این مدت خانه خالی بماند (اجاره نرود)، با وجود گران شدن قیمت، زیان اقتصادی به‌همراه دارد. این تصور که اگر اجاره ندهم ایرادی ندارد، درست نیست.

دفع ضرر ذهنی

یک خطای ذهنی، مقایسه کردن ارزش ملک با ارزش دیگر دارایی‌های سرمایه‌ای است. مثلا فرض کنید یک نفر زمانی که دلار 4 هزار بود، ملکی را متری چهار میلیون خریده‌ است. دلار 10 هزار می‌شود. مالک می‌گوید اگر دلار خریده بودم الان پولم دو و نیم برابر شده بود. پس خانه را کم‌تر از متری 10 نمی‌فروشم.

در این محاسبات ذهنی اشتباه، مالک معمولا قیمت گران‌ترین گزینه‌ را با قیمت ملک مقایسه می‌کند تا از ضرر ذهنی جلوگیری کند. مثلا اگر طلا بیشتر رشد کرده باشد خانه خود را با طلا خواهد سنجید.

سفته‌بازی در بازار مسکن، کیفیت زندگی مردم را تهدید می‌کند.

مالک حاضر نمی‌شود خانه خود را با رقمی کم‌تر از این بفروشد. برای این‌که اگر این کار را بکند، اختلاف قیمت دو دارایی را به‌عنوان زیان در نظر می‌گیرد. همین موضوع مانع انجام شدن معامله است.

اما از اساس جنس دلار و سکه با جنس مسکن یکی نیست. مسکن نقدشوندگی کم‌تر دارد، مستهلک می‌شود و کالایی همگن نیست، یعنی تمام خانه‌های شهر کاملا مشابه و هم‌ارزش نیستند (تمام دلارهای دنیا هم‌ارزش هستند.)

تاثیر یک معامله بر قیمت خانه

فرض کنید من از برادرم یک دلار را به قیمت هزار تومان بخرم. آیا قیمت دلار هزار تومان می‌شود؟ خیر. اگر همین دلار را به پدرم بفروشم 100 هزار تومان آیا قیمت دلار تغییر می‌کند؟ خیر.

بعدازآن که یک معامله انجام می‌شود، قیمت «آخرین معامله» تغییر می‌کند. قیمت پایانی، میانگین وزن‌دار ارزش تمام معاملات است.

حالا چه می‌شود اگر در طول یک روز، تنها همان یک دلار معامله شده باشد؟ آیا این یک دلار قیمت را عوض می‌کند؟ باز هم نه. در این صورت می‌گویند حجمِ معاملات، قیمت را تایید نمی‌کند.

اما در معاملات مسکن (به خاطر بالا بودن قیمت هر ملک) معمولا تک معاملات به‌عنوان قیمت در نظر گرفته می‌شود (حجم مبنای برابر با یک). در شرایط تورمی این قاعده خطا ایجاد می‌کند. یک معامله استثنا که قابل تکرار نیست، نباید در قیمت لحاظ شود. قیمت، عددی است که در آن معامله با سهولت انجام شود. آیا خانه‌ای که امروز می‌خرید را می‌توانید با همین قیمت بفروشید؟