کارنامه ۶۰ ساله دولت‌ها در حوزه مسکن/ دولت بعدی مردم را خانه‌دار می‌کند؟

زمان انتظار برای خرید خانه در تهران به ۱۰۰سال رسیده است. یعنی یک فرد باید یک قرن منتظر بماند و پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌دار شود. قیمت زمین در برخی از محله‌های تهران به ۱۶۰ میلیون تومان هم رسیده است! اما چه شد که خانه‌دار شدن در ایران به یک رویای دور و دست‌نیافتنی تبدیل شد؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، نگاه ایرانی‌ها به «مسکن» نگاهی است که شاید با نگاه شهروندانِ بسیاری از کشورهای دیگر جهان تفاوت داشته باشد: ایرانی‌ها حوزه «مسکن» را جایی می‌بینند که می‌توان و باید در آن سرمایه‌گذاری کرد. حدود ۶۰ سال از شروع «بحران مسکن» در ایران می‌گذرد، اما این بحران از کجا شروع شده، واکنش دولت‌های مختلف به آن چه بود و سمت و سویِ آینده آن چیست؟

الزام و نگرانی در باب تهیه مسکن پیشینه‌ای دست‌کم ۶۰ ساله در اقتصاد ایران دارد، اما «انفجار بازار مسکن» پدیده‌ای است که ما در چند سال اخیر شاهد آن بوده‌ایم و به این باور عمومی دامن زده که پس‌انداز خانوار الزاما باید به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند تا هم ارزش پول خانوار از دست نرود و هم دارایی خانواده افزایش یابد. اما این نگاه از کجا شکل گرفته و چرا شهروندان کشورهای دیگر، چنین نگاهی به مسکن ندارند؟

مشکل مسکن در ایران از کجا شروع شد؟

ماجرا این است که ایران، از معدود کشورهایی است که با این جمعیت و این ابعاد اقتصادی برای حدود ۶۰ سال، درگیر نرخ‌های بالای تورم بوده است. کشورهای بسیاری در طول یک سده گذشته، نرخ تورمی بالاتر از ایران داشته‌اند، اما طول دوره بالا بودن نرخ تورم، معمولا چند سال بیشتر نیست.

این موضوع، موجب می‌شود که افت دائمیِ ارزش پولِ ملی، نزد شهروندان ایرانی به یک اصل کلی و همیشگی بدل شود و ۶۰ سال هم زمان کمی نیست که مردم فکر کنند اوضاع مسکن در کشور، همیشه به همین شکل بوده و خواهد بود و بنابراین، حتما باید سرمایه‌ای را روانه بازار مسکن کرد.

در واقع، به هم خوردن نسبت عرضه و تقاضا در بازار مسکن در ایران، از میانه دهه ۱۳۴۰ خورشیدی و اجرای «اصلاحات ارضی» در زمان پهلوی دوم شروع شد. اجرای این طرح، زمین‌های بسیار بزرگ کشاورزی که متعلق به «بزرگ زمین‌داران» بودند را تکه‌تکه کرده و مالکیت آنها را بین روستایی‌ها تقسیم کرد.

این رخداد، به نوبه خود «صرفه به مقیاس» (Economies of scale) را در کشاورزی از بین برد، چرا که صرفه تولید در یک زمین کشاورزیِ هزار متری، با صرفه تولید در یک زمین کشاورزیِ صدهزار متری مساوی نیست.

همزمان، رشد سرمایه‌گذاری در بخش صنعت در دهه ۱۳۴۰، به رشد حیرت‌آور دستمزدها در بخش صنعت و در مشاغل شهری انجامید و همین، موجب شد موجِ گسترده‌ای از مهاجرت از مناطق روستایی (با اکثریت جمعیت) به شهرها و حاشیه شهرها (با اقلیت جمعیت) شکل بگیرد و معضل حاشیه‌نشینی و کمبود مسکن در شهرها هم از همین‌جا کلید خورد.

بیشتر شهرهای اقماری و شهرهای جدید ایران، محصول همین دوران هستند: شهرهایی مانند اسلام شهر، شهریار، مارلیک، پاکدشت و… و سینمای ایران هم شخصیتی دارد که نشانه‌ای واضح از همین دوران و مشکلات آن است: کاراکترِ «صمد»، که به «شهر» می‌آید و مشکلاتی را تجربه می‌کند.

پهلوی دوم و انقلابی که از مسکن شروع شد

نهادهای برنامه‌ریز در حکومت پهلوی (اعم از کارشناسان خارجی و داخلی) خیلی زود مشکل را دریافتند. در این میان، با نگاه خاصی که آن حکومت به موضوعات داشت، خیلی زود طرح‌هایی برای ایجاد «شهرهای جدید» تهیه و بنا شد سرریزِ جمعیتی شهرهای بزرگ، وارد این شهرهای جدید شود.

طراحی برخی از این شهرهای جدید، مانند «شوشترِ نو» حتی به دست معماران کارکشته‌ای مانند «کامران دیبا» سپرده شد که در کارنامه خود، معماریِ «موزه هنرهای معاصر تهران» را هم داشتند. این طرح هم اما بعد از کلید خوردن در سال ۱۳۵۳، برای حدود دو دهه به محاق رفت و تنها در میانه‌های دهه ۱۳۷۰ خورشیدی بود که بالاخره و به شیوه‌ای نه چندان قابل دفاع تکمیل شد.

اکنون، حتی در شوشتر (به عنوان یکی از مراکز باستانیِ تمدن ایران) کمتر کسی «شوشترِ نو» را جایی برای زندگی می‌داند و همین موضوع، با تداوم ساخت و توسعه شهرهای جدید پس از پیروزی انقلاب هم ادامه پیدا کرد و البته، باز هم ناموفق بود.

«شوشترِ نو» به طراحی و معماریِ کامران دیبا، نمونه‌ای از تلاش برای ایجاد شهرهای جدید در دوران پهلوی بود.

شهرهایی مانند «هشتگرد» در استان البرز، تا همین اواخر، تنها حدود ۶۰ هزار نفر (یک دهم از ۶۰۰ هزار نفر جمعیت مصوب) را به خود جذب کرده بودند و شاید اگر بروز بحران مسکن در سال‌های اخیر و توسعه متروی تهران تا این شهر هم نبود، هنوز هم این شهر نمی‌توانست جمعیت‌پذیری داشته باشد.

این در حالی بود که در دهه ۱۳۵۰ خورشیدی و به دنبال طرح موضوعِ ناپایداری شهر تهران در مقابل زلزله، ساخت شهرک‌های مسکونی در مناطق حاشیه‌ای پایتخت کلید خورد. شهرک‌های مسکونی «اکباتان»، «آپادانا» و «آ.اس.پ»، نمونه‌‌هایی از این طرح‌ها بودند.

نکته جالب‌تر اما اینجا است که برخی شواهد نشان می‌دهند بروز اعتراضات اجتماعیِ منجر به انقلاب در سال ۱۳۵۷، اساسا از حوزه مسکن شروع شد. «آصف بیات»، جامعه‌شناس ایرانی، در کتاب بسیار مشهورِ «سیاست‌های خیابانیِ» خود می‌نویسد که تخریب خانه‌های «غیر مجازِ» حاشیه‌نشینان در جنوب تهران و برخی شهرهای دیگر همچون مشهد، یعنی «آلونک‌هایِ» همان کسانی که اصلاحات ارضی آنها را به حاشیه شهرها کشانده بود، نخستین مورد از درگیری‌هایِ خشونت‌باری بود که منجر به توفان انقلاب در سال ۱۳۵۷ شد.

دوره جنگ: مسکن، شاید وقتی دیگر

تلاش برایِ خانه‌دار کردن مردم و رفع و رجوع بحران مسکن اما در سراسر دهه ۱۳۶۰ و زمانی که به اذعانِ اسناد رسمی، حدود نیمی از تمامِ بودجه کشور مصروفِ جنگ می‌شد، به کناری گذاشته شد. بر این اساس، عمده تلاش‌های دولتِ زمانِ جنگ، صرف کمک به جبهه‌ها از یک سو و آرام نگه‌داشتن اقتصاد در پشتِ جبهه‌ها می‌شد.

در آن سال‌ها، دولت تلاش می‌کرد با شکل‌گیریِ نوعی بازرگانیِ داخلی و خارجیِ کوپن-محور، جلویِ بروز مشکلِ قریب‌الوقوعِ کمبود و قحطی کالایی در کشور را سد کند و از بروز تورم قیمتی، به ویژه در حوزه مواد غذایی جلوگیری کند.

این تلاش‌ها البته موفق بودند، اما بررسی‌ها نشان می‌دهند تقریبا در سرتاسر دوران جنگ با عراق، طرح‌های عمرانی و البته طرح‌هایی ناظر به سرمایه‌گذاری‌هایِ زیرساختی برای دهه‌هایِ بعد در اقتصاد کشور، به کناری نهاده شده بودند. شاید جز این هم نمی‌شد انتظار داشت.

دوره سازندگی: وقت خانه‌دار کردنِ «همه»

با پایان یافتن جنگ و شروع دوران موسوم به «سازندگی»، موضوع تامین مسکن، به ویژه برای اقشار «فرودست»، دوباره در دستور کار قرار گرفت. مطبوعات آن دوره (مثلا مجله فکاهیِ «گل‌آقا») پر از ارجاع به طبقه و قشری بود که «قشرِ آسیب‌پذیر» نامیده می‌شدند و آن زمان، عمدتا با «قشرِ کارمند» همسان در نظر گرفته می‌شدند.

در حوزه مسکن، طرح «مسکن اجتماعی»، که در واقع نیایِ طرح «مسکن مهر» در دوره احمدی‌نژاد هم بود، کلید خورد. عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در دولت هاشمی رفسنجانی، چند سال پیش، با مقایسه این دو طرح با یکدیگر، از طرح «مسکن اجتماعی» در دوره وزارت خود در دولت «سازندگی» دفاع کرده بود و گفته بود آن طرح، بر خلاف طرح «مسکن مهر»، الزامات زیستیِ شهروندان را هم در نظر داشته و صرفا به ساختِ برج‌هایی در دل بیابان که به زیرساخت‌های آب و برق و گاز دسترسی ندارند، محدود نبوده است.

توجه به نوسازی بافت فرسوده در دولت «سازندگی» شروع شد.

توجه دولت «سازندگی» به «بافت فرسوده» در درون شهرها هم شایان ذکر است. بر این اساس، در حالی که از سال ۱۳۶۸ به این سو، مقرر شده بود شهرداری‌های کشور، مستقل از دولت درآمدزایی داشته باشند و در واقع بندِ نافِ مدیریت شهری از بودجه دولتی قطع شود، طرح‌هایی عمرانی برای خانه‌دار کردن مردم در دل شهرها هم کلید خورد.

یکی از طرح‌های بزرگ در این راستا، ساخت اتوبان «شهید نواب صفوی» در جنوب تهران بود که از دلِ بافت فرسوده عبور می‌کرد و علاوه بر گشایش یک بزرگراه، ساکنان بافت فرسوده اطراف را هم به برج‌هایی جدید منتقل می‌کرد.

«اصلاحات» و «مهرورزی»: تشدید حران مسکن

معضل تامین مسکن برای عموم مردم در شرایط از میان‌رفتنِ نسبت میان عرضه و تقاضا اما در دولت «اصلاحات» به شکل جدی دنبال نشد. آن دولت، اساسا شعارهای اقتصادی نداشت و به نظر می‌رسید قاطبه حامیان آن هم طبقه متوسطی هستند که مطالبات سیاسی برای‌شان از مطالبات اقتصادی مهم‌تر است.

با این همه، عملکرد اقتصادی دولت «اصلاحات»، بر خلاف ادعای آن دولت، چشم‌گیر بود. نرخ تورم مهار شد و برای مدتی تک‌رقمی هم ماند. در تقریبا تمام طول ۸ سالِ مابینِ سال‌های ۱۳۷۶ تا ۱۳۸۴، درآمدِ سرانه ایرانی‌ها صعودی بود و نرخ رشد اقتصادی هم ارقام ۵ یا ۶ درصدی را به ثبت می‌رساند که در سال‌های اخیر به رویا تبدیل شده‌اند.

در این میان، به نظر می‌رسید مداخله دولتی برای خانه‌دار کردنِ مردم هم اهمیت خود را از دست داده باشد، چرا که شرایط عمومیِ اقتصاد کشور، به گونه‌ای نبود که دسترسی به مسکن برای شهروندانِ ایرانی به یک رویا بدل شده باشد.

با این همه، رویِ کار آمدن محمود احمدی‌نژاد در سال ۱۳۸۴ نشان داد که احتمالا توجه دولت «اصلاحات» به خواسته‌های طبقات فرودست، کافی نبوده و شاید اساسا صدایِ آن طبقات شنیده نشده است.

احمدی‌نژاد خیلی زود طرح «مسکن مهر» را به پشتوانه درآمدهای افسانه‌ایِ نفتیِ دولتش کلید زد که بر اساس آن، قرار بود بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی (کمابیش معادل ۱۰ درصد از تمام واحدهای مسکونی ساخته‌شده در کشور) به میانجی‌گریِ دولت و انبوه‌سازانِ داخلی و خارجی، در شهرهای مختلف کشور ساخته شود.

در این طرح، قرار بود سهمِ قیمتِ «زمین» در قیمت‌گذاریِ نهاییِ مسکن در کشور به حداقل برسد و به این منظور، بانک مسکن ناچار به اعطای تسهیلات بسیار عظیم (رقمی در حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان در آن زمان) به طرح «مسکن مهر» و حتی استقراض این بانک از بانک مرکزی شد و خانه‌سازی در زمین‌های «بدون صاحب» در بیابان‌ها و حاشیه شهرها شروع شد.

این حجم از پمپاژ منابع مالی به یک طرحِ خاصِ اقتصادی، تا پیش از آن در کشور سابقه نداشت و برخی معتقدند یکی از دلایل افت شدید ارزش ریال در برابر دلار در سال ۱۳۹۱ و همین طور تورم ۴۲ درصدی در سال ۱۳۹۲ هم ناشی از تولید نقدینگیِ ناشی از فشار به بانک مرکزی برای تامین مالی این طرح بوده است. در سال های اخیر، برآوردهایی بوده‌اند که نشان می‌دهند حدود نیمی از نقدینگی اقتصاد ایران، تنها و تنها به دلیل جاه‌طلبیِ دولتِ «مهرورزی» برای تامین مالی طرح «مسکن مهر» ایجاد شده است.

طرح مسکن مهر اما این باور را در میان شهروندان ایرانی ایجاد کرد که باید به هر ترتیبِ ممکن، سرمایه‌‌شان را به بازار مسکن انتقال دهند و در هر جای ممکن، ملک بخرند. همین پالسِ نادرست به بازار عرضه و تقاضایِ مسکن در ایران که مقصر اصلی آن دولت بود، به مازاد عرضه و مازاد تقاضا در حوزه مسکن انجامید: بسیاری بیش از نیاز شخصی و صرفا به قصد سود مسکن می‌خریدند و تولیدکنندگان نیز بدون توجه به تقاضا در بازار، صرفا به تولید ادامه می‌دادند.

عرضه مسکن بدون توجه به تقاضا و بنگاه‌داریِ بانک‌ها در این زمینه، بحران را تشدید کرد و به انباشت بی‌سابقه «خانه‌های خالی» در کشور ختم شد. این در حالی بود که سرمایه‌های چندصدهزار میلیارد تومانیِ بانک‌ها هم در حوزه مسکن «منجمد» شد و نظام بانک‌داری کشور را به بحران ناترازی کشاند.

دولت «تدبیر و امید»: پولی برای خانه‌سازی نمانده

واکنش دولت اول حسن روحانی به طرح «مسکن مهر» چندان دوستانه نبود و هرچند آمارها حکایت از آن دارند که بیش از ۶۵ درصد از تمامی پروژه‌های «مسکن مهر» در کشور در دولت تدبیر و امید تکمیل شده، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی وقت در دولت یازدهم، در خلال یک مصاحبه به‌صراحت طرح مسکن مهر را «مزخرف» خواند و البته این را هم اضافه کرد که این طرح تکمیل خواهد شد.

دولت نخست حسن روحانی عمدتا درگیر برجام بود و حصول نوعی توافقِ اولیه میان ایران و قدرت‌های جهانی ذیلِ برجام، آرامشی پیش از توفان در اقتصاد ایران را موجب شد و حوزه مسکن هم، در خلال سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶، عمدتا آرام به نظر می‌رسید.

با این همه، خروج یک‌جانبه آمریکا از برجام و آغاز اعتراضات اجتماعی از سال ۱۳۹۶ به این سو، جرقه کاهش قابل توجه و دامنه‌دارِ ارزش پول ملی را زد و همین موضوع، به جهش بی‌سابقه متوسط قیمت مسکن در سراسر ایران از نیمه دهه ۱۳۹۰ به این سو ختم شد.

وضعیت مسکن در ایران، در آینده احتمالا بحرانی‌تر هم می‌شود.

در این میان، دولت دوم روحانی، پروژه «مسکن امید» را کلید زد که نه در ابعاد و نه در باز بودن دستِ دولت از منظر تزریقِ منابع مالی، به هیچ‌وجه قابل مقایسه با پروژه‌های مشابه در زمان دولت‌های پیشین نبود. در واقع، ایران وارد مرحله‌ای از خشکسالی مالی شده بود که هنوز هم ادامه دارد و دست دولت را برای نقش‌آفرینی در حوزه مسکن می بندد.

دولت دوم روحانی اما با پروژه «مسکن امید» عملا نشان داد که نمی‌خواهد از تجربیات شکست‌خورده پیشین در مورد ورود دولت به حوزه ساخت مسکن درس بگیرد. «مسکن امید» قرار بود «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» را هم‌زمان با «افزایش سرانه‌های خدماتی» در دستور کار قرار دهد تا تجربه تلخ شهرک‌سازی در بیابان‌های بدون مدرسه و بیمارستان که در طرح «مسکن مهر» شکل گرفته بود، دیگر تکرار نشود.

علاوه بر این، در حالی که گفته می‌شد اجرای این طرح با ترغیبِ انبوه‌‌سازان برای ورود به حوزه بازآفرینی بافت‌های فرسوده همراه است، به دلیل ناهمخوانیِ افزایش هزینه‌‌های ساخت‌وساز و میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران، به نظر می‌رسید انبوه‌سازان، انگیزه‌‌ای برای ساخت مسکن در این مناطق نداشته‌اند و کودک «مسکن امید»، اساسا مرده به دنیا آمده است.

نگاه به آینده: بحران مسکن، به چه سمتی می‌رود؟

اما حالا که انتخابات ریاست‌جمهوری دیگر در پیش است و همه می‌دانند دولت بعدی، از هر طیفی که باشد، دیگر پولی برای طرح‌های جاه‌طلبانه ندارد، آینده حوزه مسکن در ایران چه خواهد شد؟

داده‌های آماری نشان می‌دهند نسبت میان درآمد شهروندان و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور، آن قدر زیاد شده که بنا بر منطق اقتصادی، تقاضا برای مسکن باید به سمت صفر میل کند. (در زمانِ نگارش این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران بیش از ۳۰ میلیون تومان است.)

در این میان، خبرهای نگران‌کننده‌تری هم مخابره شده است: بررسی وضعیت ۱۷ بانک کشور نشان می‌دهد که ۷۸ شرکت انبوه‌ساز یا فعال در حوزه مسکن، از دل بانک‌ها بیرون آمده‌‌اند. به عبارت ساده، بانک‌ها به شرکت‌هایِ انبوه‌سازِ متعلق به خودشان تسهیلات داده‌اند تا خانه‌سازی کنند و حالا که بازار مسکن «قفل شده»، سرمایه بانک‌ها هم در بخش مسکن «منجمد» شده و توانایی بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به شهروندان را هم کاهش داده است. به این ترتیب، بحران مسکن به بحران بانکی وصل شده است.

از آن سو، مطابق سرشماری‌های رسمی مرکز آمار ایران و داده‌های آماری بانک مرکزی، در بازه زمانی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، بیش از هفت میلیون واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه) به موجودی مسکن کشور افزوده شده است. این اما در حالی است که تنها ۲٫۴ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌‌اند. به عبارتی، طی این مدت، حدود ۴٫۶ میلیون واحد مسکونی، تنها برای دلالی یا سرمایه‌گذاری خریداری شده است. بر این اساس، در بازه زمانی ۱۰ ساله مورد اشاره، از کل تقاضای بازار مسکن، ۶۶ درصد آن جزء تقاضای سرمایه‌‌ای و فقط ۲۴ درصد معاملات مربوط به تقاضای مصرفی بوده است.

اختصاص ۶۶ درصد از تقاضای بازار مسکن در بازه زمانیِ سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به تقاضای سرمایه‌‌ای، اما از این منظر مهم است که در بازه دو سرشماری در سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵، نزدیک به ۸۰ درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است. این یعنی، عمده واحدهای مسکونی کشور، اکنون در اختیار دلالان قرار دارد.

اکنون که مجلس شورای اسلامی قصد دارد از طرحی برای ایجاد تحول در حوزه مسکن رونمایی کند، نگرانی‌ها حتی بیشتر هم شده‌اند. اگر این طرح به معنیِ پمپاژ سرمایه به جیبِ انبوه‌سازان باشد (که احتمالا هست) و این انبوه‌سازان همان‌هایی باشند که با بانک‌ها مرتبط هستند، گویی به یک بدهکار باز هم پول قرض بدهیم و عموم مردم می‌دانند که این یعنی چه. بنابراین، به نظر می‌رسد همه باید همچنان نگران آینده بحران مسکن در ایران باشیم.

آخرین گزارش‌ها و مطالب تحلیلی در خصوص اقتصاد ایران را در صفحه آکادمی تجارت‌نیوز بخوانید.