«پیر شدن» ایرانی‌ها و بحران مسکن/ آیا اصلا این‌ همه خانه‌ نیاز داریم؟!

تغییرات جمعیت‌شناختی به تدریج در حال تغییر دادن وضعیت اقتصاد ایران هستند و ایرانی‎ها، تا چند دهه دیگر به ملتی «سالخورده» بدل می‌شوند. این تغییرات، تاثیر خود را بر بخش‌بخشِ اقتصاد ایران هم بر جای خواهند گذاشت و این در حالی است که به نظر می‌رسد ما برای این موضوع آمادگی نداریم.

به گزارش تجارت‌نیوز ، مثلا واضح است که در آینده‌ای نه چندان دور، بخش عمده‌ای از ظرفیت نظام آموزشیِ کشور خالی خواهد ماند، در حالی که در دهه ۱۳۶۰ خورشیدی، مدارس دو شیفته و سه شیفته بودند.

از دیگر سو، در حالی که شیب رشد جمعیت به تدریج کاهش یافته و حتی ممکن است منفی شود، تشکیل خانوار جدید و نیازِ رو به رشد برای مسکن هم ممکن است دستخوش تغییراتی شود که در دهه‌های اخیر تجربه نشده‌اند. همزمان، با سالمند شدنِ جمعیت، نیاز به سرمایه‌گذاری در حوزه درمان در مقابل سرمایه‌گذاری در حوزه‌هایی مانند آموزش یا مسکن، اوج می‌گیرد.

فرصت‌مان تمام شد و کاری نکردیم

داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که جمعیت ایران به سرعت در حال سالمند شدن است و اکنون، حدود ۱۰ درصد از جمعیت کشور (یعنی حدود ۸ میلیون نفر) بالاتر از ۶۰ سال سن دارند. سهم این گروه جمعیت‌شناختی از کل جمعیت ایران تا سال ۱۴۳۰ به حدود ۲۵ درصد می‌رسد و ایران در آن زمان کشوری سالخورده خواهد بود.

همین پیش‌بینی‌ها حاکی از آن هستند که در سال ۱۴۲۰ خورشیدی، ایران به مرز «سالمندی مفرط جمعیتی» می‌رسد، یعنی وضعیتی که در آن، بنا به تعریف، کمابیش حدود ۲۰ درصد از جمعیت کشور در گروه سنی بالای ۶۰ سال قرار می‌گیرند.

ایرانی‌ها به سرعت پیر می‌شوند و شواهد نشان می‌دهند که بار اصلی این روند، فعلا روی دوش «دهه شصتی‌ها» خواهد بود.

تا سال ۱۴۳۰ خورشیدی، وضعیت بغرنج‌تر هم می‌شود. با تداوم روندهای کنونیِ جمعیت‌شناختی در ایران، در آن سال، جمعیت سالمندان کشور به ۲۵ درصد از کل جمعیت می‌رسد و به این ترتیب، ایران تا ۳ دهه آینده در دوره «سالمندی مفرط» قرار خواهد گرفت، یعنی وضعیتی که برخی کشورها در جهان (همچون ژاپن، آلمان و ایتالیا) اکنون در آن قرار دارند.

داده‌های «بانک جهانی» نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۰ میلادی، حدود ۲۸ درصد از جمعیت ژاپن بالاتر از ۶۵ سال سن داشته‌اند. این نسبت در ایتالیا حدود ۲۳ درصد و در آلمان حدود ۲۲ درصد است. در کشورهایی مانند قطر هم تنها ۲ درصد از جمعیت بالاتر از ۶۵ سال سن دارند. (دقت کنید که در آمارهای «بانک جهانی»، سن ۶۵ سال مد نظر بوده اما مرکز آمار ایران سن ۶۰ سال به بالا را مد نظر قرار داده است.)

این دهه شصتی‌های بدشانس…

اما دودِ این رخدادها به‌یکسان به چشم همه ایرانی‌ها نمی‌رود. «سالمندان» (به ویژه آنهایی که اکنون بازنشسته شده‌اند یا به زودی بازنشسته می‌شوند) کمترین آسیب را می‌بینند. در مقابل، کسانی که وارد سن کار شده‌اند یا می‌شوند و نیز کودکانی که در ۳ دهه آینده وارد سن کار خواهند شد، بار اصلیِ مشکلات را به دوش خواهند کشید.

دلیل هم واضح است: نظام بازنشستگی در تمام دنیا، مبتنی بر انتقالِ بخشی از مازاد تولیدِ «جمعیتِ در حال کار» به «جمعیتِ در حالِ مصرف» است. به عبارت ساده‌تر، جوانان باید کار کنند تا نظام بازنشستگی بتواند به بازنشستگان حقوق بدهد و هر چه تعداد بازنشستگان بیشتر باشد و تعداد جمعیتِ در حالِ کار کمتر، جوانان باید بیشتر کار کنند، کمتر مصرف کنند و تبعات مشکلاتی اقتصادی را تحمل کنند که ناشی از کمبود مازاد اقتصادی است.

در ۳ دهه آینده، جوانان باید بیش از گذشته کار کنند تا بتوانند بار نظام بازنشستگیِ فرسوده ایران را به دوش بکشند.

با توجه به «هرم سنی» کنونی در ایران، فعلا متولدین دهه‌های ۱۳۵۰ و ۱۳۶۰ هستند که بارِ اقتصاد ایران را به دوش می‌کشند و این بار، طی سال‌های آینده رویِ دوش متولدین دهه ۱۳۷۰ هم خواهد افتاد. با این همه، مشکلات «دهه شصتی‌ها» هم همپایِ آنها پیش می‌رود: دیروز «شیر خشک»، «کلاس درس» و «صندلی دانشگاه» کم بود؛ امروز «کار» کم است و فردا هم «تخت بیمارستان».

سالخوردگی چه ربطی به مسکن دارد؟

اما این وضعیت چگونه بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؟ مهم‌ترین تاثیری که سالمندی جمعیت بر بازار مسکن بر جای خواهد گذاشت، از رهگذر کاهش شیب تقاضا برای ساخت مسکن می‌گذرد. به عبارت ساده، هر چقدر جمعیت سالمندتر باشد، تقاضا برای خرید مسکن و جابه‌جا شدن خانوار کاهش پیدا می‌کند.

از آن سو، مشکلات متعددی در مورد وراثت املاک پیش خواهد آمد: چه کسی مالک ملکی خواهد بود که صاحب آن به تازگی درگذشته است؟ آیا همچون سال‌های گذشته، ملک قدیمی برای ساخت واحدهای مسکونی جدید به بازار عرضه می‌شود یا نه؟ (و پرسش‌هایی نظیر اینها)

آیا طرح‌هایی مانند «قانون جهش تولید مسکن» با نیازهایِ در حالِ تغییر جمعیت‌شناختی در ایران هماهنگی دارند؟

با این همه، مهم‌ترین آماری که فعالان حوزه مسکن باید به آن توجه کنند، تغییرات تعداد خانوار در ایران است. با شکل‌گیری هر خانوار جدید (ناشی از ازدواج، طلاق، شکل‌گیری خانوار تک‌نفره، مهاجرت دانشجویی به شهرهای بزرگ و امثال اینها) تقاضایی جدید در بازار مسکن ایجاد می‌شود.

شواهد آماری نشان می‌دهند که اکنون شیبِ شکل‌گیری خانوار جدید ناشی از ازدواج در ایران کاهش پیدا کرده و در سوی مقابل، شکل‌گیری خانوارهای جدید ناشی از طلاق رشد پیدا کرده است. به این ترتیب، جنس تقاضا، از جمله در مورد متراژ، محله‌های پرطرفدار و امکانات مورد نیاز، به سرعت تغییر خواهد کرد.

بازار مسکن زیر و رو می‌شود

اما این تمام ماجرا نیست. خانوار تک‌نفره (دانشجویی که تنها و در شهری دیگر زندگی می‌کند؛ فرزندی که جدا از خانواده زندگی می‌کند و البته افراد مطلقه)، قطعا متراژهای کوچک‌تر را ترجیح می‌دهند و این موضوع، همین حالا هم نقصی جدی در بازار مسکن ایران است.

داده های آماری وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهند که حدود ۶۵ درصد از تمام خانه‌های مسکونی خالی از سکنه (که تعداد آنها در کل کشور بین ۲٫۵ تا ۳ میلیون واحد تخمین زده می‌شود)، بالاتر از ۱۰۰ مترمربع مساحت دارند.

این اما در حالی است که عمده تقاضای مسکن، مربوط به خانوارهای جدید است که یا تعداد افراد کمتری را شامل می‌شوند («بُعد خانوار» در آنها کوچک‌تر است) و یا آنکه بودجه کمتری در اختیار دارند.

جوانان به حاشیه شهرها کوچ داده شده‌اند، چرا که متوسط قیمت مسکن در حاشیه شهر پایین‌تر است.

به این ترتیب و با توجه به قیمت‌ها، واضح است که بخش اعظم واحدهای مسکونی خالی از سکنه، اساسا برای جمعیت هدف ساخته نشده‌اند و با کاهش روزافزون متقاضی رو‌به‌رو خواهند بود. انجماد سرمایه در این واحدهای مسکونیِ بزرگ متراژ هم باعث می شوند سازندگان توانایی ساخت خود را از دست بدهند.

برآوردهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان سال ۱۳۹۸ حاکی از آن هستند که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور، در آن زمان به به متری ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان رسیده بود.

انجماد ۱۵۰ میلیارد دلار سرمایه در خانه‌های خالی

اگر متوسط قیمت را اکنون معادل حدود ۲۰ میلیون تومان در نظر بگیریم و بنا بر استانداردهای محاسباتِ این چنینی، مساحت هر واحد مسکونی را ۷۰ مترمربع فرض کنیم، وجود ۳ میلیون واحد مسکونیِ خالی از سکنه به معنی انجماد حدود «۴۲۰۰ تریلیون تومان» سرمایه است که با دلار ۲۷ هزار و ۵۰۰ تومانی، کمابیش معادل حدود ۱۵۰ میلیارد دلار خواهد بود.

اگر قدرت خرید بالاتر بود، واحدهای مسکونیِ خالیِ از سکنه کوچک‌متراژ بودند و یا آنکه توزیع جغرافیایی آنها بهتر می‌بود (بخش عمده این واحدها در محلات گران‌قیمت تهران واقع شده‌اند)، چرخش این میزان سرمایه می‌توانست حتی اقتصاد ایران را تکان بدهد.

نیاز نسل‌های بعدی ایرانیان به مسکن، به سطوح بحرانی نزدیک شده است.

این در حالی است که همزمان، تقریبا همه می‌دانند که عمده خانوارهایی که میانگین سنی بالاتری دارند، در شهرهایی مانند تهران، در مناطق مرکزی شهر زندگی می‌کنند. در مقابل، میانگین سنی در مناطق حاشیه شهر پایین‌تر است، چرا که قیمت مسکن در این مناطق ارزان‌تر است و خانوارهای جدید، به ناچار به حاشیه شهرها کوچ کرده‌اند.

بنابراین، برنامه‌ریزی‌های توسعه شهری (اگر وجود داشته باشند!) باید ناظر به این هم باشند که جمعیت فعال از نظر شغلی، چگونه باید هر روز برای کار از شهرهایی مانند ورامین، رباط‌کریم، اسلام‌شهر، پردیس، بومهن و… به تهران بیایند و برگردند.

جانِ کلام اینکه توسعه اقتصادی و توسعه شهری، امری منفک از تغییرات جمعیت‌شناختی نیست، اما ظاهرا در ایران نه دولت و نهادهای بالادستی توجهی به این موضوع دارند و نه حتی بسازبفروش‌ها.