پاساژی که به اندازه جمعیت ایران بازدیدکننده دارد!/ سود روزانه دبی‌مال، ۸۳ میلیارد

کافی است در خیابان‌های تهران قدم بزنید تا «پاساژها»، «مال‌ها» و «مجتمع‌های تجاری» انبوهی را ببینید که مثل قارچ این سو و آن سو سبز شده‌اند و البته تقریبا همگی در یک ویژگی اشتراک دارند: هیچ کدام رونق ندارند.

به گزارش تجارت‌نیوز ، این در حالی است که صدها مجتمع تجاری جدید هم در حال ساخت هستند و البته این روند به تهران هم محدود نمی‌شود و مجتمع‌های تجاری در شهرهای مختلف ایران، آنچنان که باید، مشتری ندارند.

این در حالی است که مجتمع‌های تجاری در بسیاری از دیگر شهرها و کشورهای دنیا، از قضا مشتری‌های خاص خودشان را دارند. اما چرا در ایران، کارِ مجتمع‌های تجاری پررونقی که زمانی همه به دنبال داشتن یک واحد تجاری در آنها بودند، به اینجا کشید و آیا این مجتمع‌ها با مجتمع‌های مشابه در دنیا قابل مقایسه هستند؟ مثلا با دبی‌مال؟

«دبی‌مال» و رکوردهایش

رقابت برای ساخت مجمتع‌های تجاری بزرگ‌تر و بزرگ‌تر و جلب مشتریان بیشتر و بیشتر، حالا به قاره آسیا رسیده و فهرست بزرگ‌ترین مجتمع‌های تجاری در دنیا نشان می‌دهد که عمده آنها حالا در قاره آسیا واقع شده‌اند.

سازندگان «ایران‌مال» ادعا می‌کنند که این پروژه، بزرگ‌ترین مرکز خرید در جهان بر اساس معیارِ مساحت است. با حدود ۱٫۹۵ میلیون مترمربع فضای تجاری، این ادعا پربیراه هم نیست و این مرکز خرید در تهران، بزرگ‌ترین در نوع خود در جهان است.

رتبه دوم، با فاصله‌ای بسیار زیاد، به «دبی‌مال» (The Dubai Mall) با حدود ۱٫۱۲ میلیون متر مربع تعلق دارد که در شهر «دبی» واقع شده است. رتبه سوم، از آن مجتمع تجاری South China Mall در شهر «دونگوان» (Dongguan) در چین است، که ۶۵۹ هزار مربع فضای تجاریِ قابل اجاره‌دادن دارد، یعنی تنها حدود یک سومِ «ایران‌مال».

رتبه چهارم هم به Mall of Istanbul در شهر «استانبول» در ترکیه تعلق دارد که با حدود ۶۵۶ هزار مترمربع فضای تجاری، کمی کوچک‌تر از نمونه مشابه در «دونگوانِ» چین است. جالب اینکه «مرکز خرید قلب شهر» در اصفهان هم با حدود ۵ میلیون فوت مربع فضای تجاری، در میان ۱۵ مرکز خرید بزرگ در جهان قرار دارد.

در سال ۲۰۱۹ میلادی «دبی‌مال» حدود ۸۴ میلیون نفر بازدیدکننده داشت، یعنی تقریبا معادل جمعیت ایران.

با این همه، مساحتِ یک مرکز خرید نمی‌تواند تنها عامل برتری آن بر نمونه‌های مشابه باشد: برآوردها نشان می‌دهند که تنها در سال ۲۰۱۹ میلادی (پیش از همه‌گیری کرونا) حدود ۸۴ میلیون نفر از «دبی‌مال» بازدید کرده‌اند. در واقع، این مجتمع تجاری در یک سال به اندازه کل جمعیت ایران بازدیدکننده داشته است.

«دبی‌مال» حدود ۱۲۰۰ فروشگاه با برندهای مختلف دارد و این تعداد دائما رو به افزایش است. از طرفی، یکی از بزرگ‌ترین آکواریوم‌های جهان هم در این مجتمع تجاری واقع شده و مشتریان می‌توانند روی قایق‌هایی با کف شیشه‌ای، روی این آکواریوم قایق‌سواری کنند. هتل این مجموعه هم حدود ۲۵۰ اتاق دارد و در سراسر مجتمع، ۱۲۰ رستوران مختلف مشغول به کار هستند.

هلدینگ ساختمانی «اعمار» (Emaar Properties)، مالک «دبی‌مال»اعلام کرده که در نیمه نخست سال ۲۰۲۱ میلادی، حدود ۵۶۰ میلیون دلار از محل بازدید گردشگران از این مجتمع تجاری، سود خالص داشته است.

اگر این روند تا پایان سال جاری میلادی به همین شکل ادامه داشته باشد، رقم نهایی سود خالص این شرکت از همین یک مجتمع تجاری، می‌تواند به حدود ۱٫۱ میلیارد دلار برسد. با قیمت کنونی دلار در ایران، این رقم معادل حدود ۳۰ هزار میلیارد تومان است، یعنی ماهانه حدود ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان یا روزانه حدود ۸۳ میلیارد تومان سود خالص.

خداحافظی با یک پدیده

مجتمع‌های تجاری در ایران اما ظاهرا روندی معکوس را طی می‌کنند. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران (در زمان نگارش این متن) به حدود ۳۱ میلیون تومان رسیده و هر چند اطلاعات دقیقی در مورد متوسط قیمت هر مترمربع واحد تجاری در سطح شهر تهران و یا در سطح کشور وجود ندارد، می‌توان حدس زد که این شاخص، اکنون برای تهران نباید از ۷۰ میلیون تومان کمتر باشد.

سایت نود اقتصادی در گزارشی که در شهریورماه ۱۴۰۰ منتشر شده، متوسط قیمت هر مترمربع املاک اداری و تجاری در تهران و حومه را حدود ۶۰ میلیون تومان تخمین زده بود. بر اساس آمارهایی که این سایت به آنها استناد کرده، بالاترین قیمت املاک تجاری و اداری در شهر تهران و حومه، مربوط به منطقه ۸ با متری نزدیک به ۹۰ میلیون تومان بوده است.

مجتمع‌های تجاری در ایران (بر خلاف مواردی مانند «دبی‌مال») عمدتا بر بازدیدکنندگان داخلی تکیه دارند.

قیمت واحدهای تجاری در مجتمع‌های تجاری یا «مال‌های» بزرگ، می‌تواند حتی از این هم بیشتر باشد و هر چند در عمده این «مال‌ها»، واحدها به جای فروش تنها اجاره داده می‌شوند، باز هم عجیب است که توجیه اقتصادی داشته باشند.

اجاره واحدهای تجاری ملاحظاتی متفاوت از اجاره واحدهای مسکونی دارد و مثلا، قیمت اجاره یک ملک تجاری در جنوب تهران، می‌تواند بیش از قیمت یک ملک تجاری در غرب تهران باشد. با این همه، محاسبه اجاره‌بهای ۷۰۰ هزار تومانی تا یک میلیون تومانی (بدون مبلغ رهن) به ازای هر مترمربع واحد تجاری در تهران فرض نامعقولی نیست. (قطعا قیمت‌های بالاتر و پایین‌تر هم وجود دارد.)

دیگر کسی «خرید» نمی‌کند

اجاره‌بها در «مال‌های بزرگ»، می‌تواند حتی تابع محاسباتی دیگر باشد و اینجا است که همه چیز تعجب‌برانگیز می‌شود. مثلا، اجازه بدهید فرض کنیم که یک واحد تجاری ۲۰۰ مترمربعی در یک مجتمع بزرگ تجاری در تهران، قرار باشد ظروف آشپزخانه بفروشد.

اگر اجاره‌بهای ماهانه (بدون پیش‌پرداخت یا رهن) به ازای هر مترمربع فضای تجاری در این مجتمع تجاری به طور متوسط حدود ۲ میلیون تومان باشد، واحد تجاری مثالِ ما، باید ماهانه ۶۰۰ میلیون تومان به مالک پرداخت کند.

تعداد مجتمع‌های تجاریِ بی‌رونق در ایران رو به افزایش است و این نشانه‌ای است از افت قدرت خرید ایرانی‌ها.

با احتساب هزینه پرسنلی (مثلا برای ۵ نفر کارمند)، هزینه برق تجاری، مالیات سالانه و مواردی از این دست، هزینه خالص ماهانه این فروشگاه، می‌تواند ماهانه به ۷۰۰ میلیون تومان برسد. سوال اینجا است: آیا این فروشگاه آن اندازه درآمد دارد که به فعالیت ادامه بدهد؟

ظاهرا این طور نیست و مشاهدات میدانی از بسیاری از مجتمع‌های تجاری در تهران و شهرهای دیگر نشان می دهد که بسیاری از آنها، اساسا مشتریِ کافی ندارند که دخل و خرج‌شان با هم جور شود. در مقابل، اَبَرمجتمع‌های تجاری در کشورهای همسایه به این دلیل به حیات خود ادامه می‌دهند که بازدیدکنندگانی خارجی از کشورهای دیگر هم مشتری آنها هستند.

به این ترتیب، به نظر می‌رسد برای ایرانی که تعداد گردشگران ورودیِ به آن در سال گذشته میلادی به صفر نزدیک بوده و در ۴ دهه اخیر هم سالانه حداکثر به ۵ میلیون نفر رسیده است و صد البته حدود ۳۰ درصد از شهروندان آن زیر خط فقر مطلق زندگی می‌کنند، داشتن بزرگ‌ترین مجتمع تجاریِ دنیا هیچ افتخاری نداشته و نتیجه آن جز ورشکستگی هم نباشد.