سوداگری در بازار مسکن؛ تزریق سم زیر پوست شهر

از زمانی که انسان زمین را به تسخیر خود درآورده، شکل و شمایل آن را به‌طورکلی تغییر داد. نیاز به داشتن سرپناه از ابتدا برای انسان‌ها وجود داشته است. پاسخگویی به این نیاز از ساده‌‌ترین سازه‌ها آغاز شده و تا به امروز با برج‌های سربه‌فلک‌کشیده و سازه‌های غول‌پیکر به این نیاز پاسخ داده شده است. مسکن همواره مکانی برای آرامش و سرپناهی برای در امان‌ماندن از سرما و گرما، باد و باران و… برای انسان‌ها بوده است. بازار مسکن درعین‌حال که می‌تواند بسیار مولد باشد و به اقتصاد کمک کند اما از سوی دیگر این بخش می‌تواند با سوداگری، پرش و بی‌ثباتی، تخریب طبیعت و تضعیف بنیه تولید و صنعتِ کشور، به بخشی بی‌ثبات و حتی مخرب برای اقتصاد تبدیل شود.

اگر بخش مسکن و فعالیت‌های ساختمانی کارکرد طبیعی خود را داشته باشند، می‌توانند جزء فعالیت‌های مولد در اقتصاد به‌حساب بیایند و روند پیش‌روی و رشد را تسهیل کنند. رشد متوازن در بخش مسکن و ساختمان منوط به این است که مسکن، مسکن باشد. به دیگر سخن مسکن برای مصرف باشد و بخواهیم از طریق آن نیاز خود به داشتن سرپناه را برآورده کنیم. مشکل زمانی پیش می‌آید که جنبه سوداگری بر مصرفی غالب می‌شود و مسکن را از جریان طبیعی و تاریخی‌اش خارج کرده و بی‌ثباتی را به آن اضافه می‌کند.

بازار مسکن و خوبی‌هایش

برای بررسی بازار مسکن ابتدا نیاز است که عرضه و تقاضای آن را مشخص کنیم. در این بخش عرضه کل از جمع انباره ساختمان‌های موجود و ساختمان‌های درحال‌ساخت به دست می‌آید. تقاضای کل مسکن نیز از جمع افقی تک‌تک تقاضای افراد جامعه حاصل می‌شود. در ابتدا تقاضای مسکن در مقابل انباره مسکن قرار می‌گیرد. زمانی که انباره تمام شد، تقاضا به عرضه نشان می‌دهد که چه میزان نیاز به ساخت ساختمان‌های جدید وجود دارد.

اگر این بخش دارای ثبات باشد و انگیزه خریدوفروش مسکن مصرف باشد و سوداگری بر آن چیره نشود، می‌تواند در رشد اقتصادی و افزایش رفاه بسیار مفید واقع شود. زمانی که خریدوفروش مسکن با انگیزه سوداگری انجام می‌شود و رشد قیمت آن متناسب با بخش‌های دیگر اقتصادی و قدرت خرید مردم نیست، کم‌کم زمینه‌های ایجاد رکود را فراهم می‌کند. منظور از انگیزه سوداگری خریدوفروش مسکن با انگیزه کسب سود است.

اقتصاد بار متوازن می‌خواهد

رعایت اصل تناسب در اقتصاد به‌عنوان یک اصل اساسی باعث می‌شود که توازن بار اقتصادی از بین نرود و اقتصاد در مسیر درستی قرار گرفته و حرکت کند. اما اگر بخش‌های کلیدی در اقتصاد به صورت متناسب با هم پیش نروند، این اصل رعایت نشده و کارکرد نیروهای خوداصلاح مختل می‌شود و این تازه شروع مشکلات است.

بازار مسکن در تهران، بازاری رقابتی مبتنی بر عرضه و تقاضا نیست.

در کشور ما نزدیک به بیست سال است که بخش مسکن و فعالیت‌های ساختمانی عدم‌تناسبی را به اقتصاد تحمیل کرده‌اند. به دیگر سخن در این سال‌ها شاخص قیمت زمین، مسکن و اجاره‌بها بسیار شدیدتر از سطح عمومی قیمت‌ها و شاخص دستمزدها رشد کرده‌ است. این عدم‌تناسب باعث شکل‌گیری رکود بزرگی در بخش ساخت‌وساز و مسکن شده است. در ایران روند تغییر قیمت زمین، مسکن، اجاره‌بها و تورم از سال 1372 تا 1380 تقریبا هماهنگ بوده است اما از سال 1385 به بعد این تناسب دیده نمی‌شود.

بازار مسکن در سال‌های اخیر

در سال‌های اخیر عرضه با سرعت بیشتری از تقاضا رشد کرده است. تقاضا از نیاز افراد به خانه و تناسب این نیاز با درآمد و قدرت خریدشان ساخته می‌شود و شکل می‌گیرد. اگر رشدِ نیاز افراد به مسکن با رشد قدرت خرید همراه باشد، تقاضای موثر رشد می‌کند اما زمانی که قدرت خرید مردم و خط بودجه‌شان توان تبدیلِ تقاضای مسکن به تقاضای موثر برای مسکن را نداشته باشد، ما با کمبود تقاضا و به‌تبع رکود مواجه خواهیم شد.

در دهه‌های اخیر فشار تقاضا نسبت به عرضه نبوده است که باعث پرش قیمت‌ها شده است. افزایش شدید قیمت‌ها باوجود رشد عرضه نسبت به تقاضا نشان‌دهنده ماهیت سوداگرایانه بسیاری از فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز بوده است. در این حالت دیگر نمی‌توان با توجه به تغییرات عرضه و تقاضا درباره قیمت‌ها قضاوت کرد. چراکه از یک‌سو تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید کاهش یافته است و انتظار می‌رود که قیمت‌ها کم شوند اما از سوی دیگر با وجود افزایش عرضه قیمت‌ها نیز زیاد شده است. این عدم‌تناسب تنها نشان از وجود انحصار، تبانی، رفتارهای سوداگری و غیراخلاقی در این بخش است.

بار کج به مقصد نمی‌رسد

همان‌طور که می‌دانید پرش‌های قیمتی مسکن به کمک نقدینگی امکان‌پذیر است. رشد نقدینگی بی‌شک می‌تواند در ایجاد پرش‌ها و بی‌ثباتی‌های موجود در بخش مسکن موثر باشد. در مواردی ممکن است، رشد قیمتِ زمین و مسکن از رشد نقدینگی پیشی بگیرد. یکی از دلایل این است که سهم بزرگ‌تر از نقدینگی وارد کانال معاملات مربوط به زمین و مسکن شده است. این اتفاق و تزریق بیشتر از حد لازم نقدینگی به بخش مسکن باعث رشد قیمت مسکن و زمین بیشتر از سطح عمومی قیمت‌ها می‌شود و این می‌تواند یکی از مشکلات اقتصادی باشد که باعث کج‌ومعوج شدن بار اقتصاد و خارج شدن آن از توازن شود.

در یک اقتصاد سالم قیمت‌های بخشی به‌صورت متناسب رشد می‌کنند. رشد مسکن و سطح عمومی قیمت‌ها متناسب با رشد نقدینگی است و قدرت خرید مردم نسبت به تورم تعدیل و جبران می‌شود. در این حالت حتی تورم چندرقمی مشکل بزرگی به‌حساب نمی‌آید و باعث نابسامانی نمی‌شود.

در اقتصاد تمام پدیده‌ها به‌تنهایی هم خوب‌اند هم بد

اقتصاد علمی است که با قطعیت نمی‌توان درباره پدیده‌های آن سخن به میان آورد و درباره خوب یا بد بودن هر پدیده قضاوت کرد. برای مثال تورم بالا به‌تنهایی نه خوب است نه بد. اگر متناسب با تورمِ بالا، قدرت خرید مردم نیز بالا برود، تورم بالا خوب است. اما اگر قدرت خرید مردم در سطح قبلی باقی بماند، تورم بالا بلای خانه‌مان سوز است.

رشد قیمت مسکن همراه با رشد قدرت خرید مردم اتفاق خوبی است اما زمانی که قدرت خرید تامین نشود و قیمت‌ها افزایش پیدا کنند، این نشان از مشکلاتی در بخش مسکن است. زمانی که قیمت زمین و مسکن دوبرابر افزایش دستمزد و سه برابر افزایش سطح عمومی قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند، نشان‌دهنده این است که در زیر ِپوست این بخش خبرهایی است. احتمالا رفتارهای انحصاری و سوداگرانه وجود دارد و کمبود تقاضای موثر به‌زودی گریبان‌گیر آن خواهد شد. نبود تقاضای موثر نهایتا بخش مسکن را در رکود فرو برده و مسکن نیز بخش‌های مرتبط با خود را در این رکود می‌کشد.

زمانی که بخش مسکن از رسالت اصلی خود دور می‌شود

زمانی‌که نقدینگی رشد می‌کند و قسمت بزرگی از آن در بخش ساخت‌وساز تزریق می‌شود، این اتفاق را به همراه خواهد داشت که بخش‌های دیگر مانند صنعت و کشاورزی با محدودیت منابع مواجه شوند و این کمبود منابع آن‌ها را هم وارد رکود و کسادی می‌کند. از سوی دیگر به علت پرش قیمت‌ها در بخش مسکن یک تصویر موقت از این بازار ساخته می‌شود که نشان‌دهنده بالابودن بازدهی در آن بخش است. این اتفاق خود باعث سرازیرشدن منابع به سمت این بازار می‌شود. رونق بخش زمین و مسکن، تقاضای وام در بازار پول و سرمایه را به‌شدت بالا می‌برد. نکته مهمی که وجود دارد، این است که نرخ استهلاک در بخش مسکن نسبت به بخش‌های صنعتی پایین‌تر است بنابراین برای حفظ رونق در این بخش باید نرخ بهره پایین نگه داشته شود.

پرش قیمت در این بخش باعث می‌شود، بانک‌ها بخش عمده سپرده‌های مردم را به بخش مسکن تزریق کنند و برای جذب بیشتر سرمایه به بانک‌ها و تزریق آن به بخش مسکن نرخ بهره را بالا ببرند که این خود باعث رکود در آن بخش می‌شود. در چنین وضعیتی اگر گفته شود بخش ساخت‌وساز و مسکن از رسالت ابتدایی خود فرسنگ‌ها فاصله گرفته است، حرف ناصوابی گفته نشده است. در این وضعیت نه تنها خود بخش مسکن وارد رکود می‌شود بلکه با نرخ‌های بهره بالایی که ایجاد کرده است، انگیزه کار و تلاش را از سرمایه‌گذاران، کارگران و به‌طورکلی فعالین اقتصادی سلب می‌کند. بسیاری از عوامل اقتصاد در چنین حالتی سرمایه‌های هنگفتی را در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌کنند و از طریق درآمد بهره‌ی سرمایه خود مسرور شده و نیازی به کارآفرینی و کارکردن نمی‌بینند.

تخریب طبقه متوسط

همچنان حالتی را در نظر بگیرید که قیمت زمین و مسکن بیشتر از دستمزدها و درآمد عوامل اقتصادی افزایش پیدا کند. در این حالت میلیاردها درآمد بادآورده عاید گروهی می‌شود که تنها به دلیل پرش قیمت‌ها و تخریب زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و جنگل‌ها این درآمد عایدشان شده است. این خود باعث توزیع ناعادلانه درآمد می‌شود. این اتفاق کم‌کم باعث تعطیلی بسیاری از صنایع کوچک و متوسط شده و جامعه را دوقطبی می‌کند. خانه‌های لوکس خالی می‌ماند، در حالی که عده‌ای تقاضای برای خرید مسکن دارند ولی به دلیل نبود قدرت خرید توانایی خرید آن را ندارند. این تناقض باعث شکل‌گیری جامعه‌ای مصرفی، تجمل‌گرا و ولخرج می‌شود که در مقابل طبقه متوسط و پایین جامعه قرار می‌گیرند.

بیشتر از آن که خانواده‌های متقاضی مسکن بر روی قیمت خانه تاثیر بگذارند، قیمت مسکن تابع رفتار سوداگران است.

یکی از عدم تناسب‌هایی که در بخش مسکن وجود دارد و بسیار هم پرهزینه است، عدم پاسخگویی به نیازهای طبقه متوسط و عامه مردم است. به این صورت که در زمان حرکت بخش مسکن به سمت فعالیت‌های سوداگرانه ساخت‌وسازها به سمت تامین نیاز عامه مردم نمی‌رود و شاهد برج‌های سر به فلک کشیده، پاساژهای لوکس و نظایر این‌ها خواهیم بود که مخصوص تنها چند درصد مردم است. این پدیده اگر در طولانی‌مدت ادامه پیدا کند باعث تخریب طبقه متوسط و عامه مردم می‌شود که در نوع خود می‌تواند برای کل اقتصاد پدیده خطرناکی باشد.

زیر پوست شهر…

در روزهای نوروز هر سال به تهران‌گردی می‌پردازم. در بازدید از قدیمی‌ترین محله‌های تهران، تنها افسوس است که برایم می‌ماند. ساختمان‌های با قدمت تاریخی و باغ‌ها ‌یا تخریب شده‌اند و جایشان ساختمان‌های بدقواره با معماری دور از هنر ایرانی را گرفته است و یا آن‌قدر به آن‌ها رسیدگی نشده که رو به ویرانی هستند. این پدیده محدود به تهران نمی‌شود در بسیاری از شهرها دیده می‌شود.

در دهه‌های اخیر بیشتر باغات، مناطق کوهستانی، ساحلی و کشاورزی نزدیک شهرها تبدیل به ویلا شده‌اند و این در حالی است که این تخریب‌هایی که با هدف ساخت‌و‌ساز انجام می‌شوند، هزینه‌های هنگفتی را به اقتصاد ما وارد می‌کنند. بسیاری از این ویلاهای شاید تنها یک ماه در سال استفاده شوند اما برای نیازهای غیرضروری طبقه پردرآمد ساخته می‌شوند. هرروز بی‌رحمانه‌تر درختان بریده می‌شوند و ساختمان‌هایی با قدمت تاریخی تخریب می‌شوند تا جایشان ساختمان‌هایی به‌دوراز معماری اصیل ایرانی ساخته شود.

وقتی همه خوابیم

همان‌طور که از ابتدای این نوشته به آن تاکید شد، بخش مسکن زمانی کاملا مولد است که بخش مصرفی آن بتواند بر بخش سوداگری آن غلبه کند. در غیر این صورت این بخش می‌تواند کم‌کم بخش‌های دیگر را نیز آلود کند. پرش قیمتی در بخش مسکن و ساخت‌و‌ساز آن با انگیزه سوداگرانه تنها باعث می‌شود که عامه مردم توان خرید مسکن را نداشته باشند.

برای برون‌رفت از این وضعیت اقتصاددانان راهکارهای بسیاری ارائه کرده‌اند. به‌طور مثال می‌گویند؛ باید از خانه‌هایی که خالی هستند مالیات گرفته شود و دولت از تخریب مراتع، باغات و زمین‌های کشاورزی جلوگیری کند. همچنین در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته ساختمان‌های که هنوز عمر مفیدشان به پایان نرسیده است را تخریب نمی‌کنند اما در ایران بسیاری از ساختمان‌هایی که همچنان دارای عمر مفید هستند تخریب می‌شوند که این خود هزینه اضافی به اقتصاد کشور تحمیل می‌کند .