خرید زمین بهتر است یا سهام؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، بورس اوراق بهادار تهران که در دقایق ابتدایی معاملات روز گذشته، روند ابتدای هفته را در پیش گرفته و با افت حدود ۳۶۰۰ واحدی، به میانه کانال ۴۲۲ هزار واحد سقوط کرده بود، در ادامه تغییر مسیر داد و بیش از ۵۶۰۰ واحد از کف روزانه خود فاصله گرفت.

شرایطی که سبب شد تا این نماگر با رشد بیش از ۲هزار واحدی، در ارتفاع جدیدی بایستد. به این ترتیب استراحت نماگرهای این بازار بار دیگر بیش از یک جلسه داوم نیاورد.

یکی از مهم‌ترین اهرم‌های تغییر مسیر روز گذشته شاخص سهام اما مانور مجدد روی موضوع تجدید ارزیابی دارایی بنگاه‌های بورسی بود. موضوعی که دیروز در برخی از سهام به نوسان قیمتی از صف فروش به صف خرید منتهی شد.

در این شرایط به‌نظر می‌رسد بورس‌بازان به خریداران ملک تبدیل شده‌اند اما خرید سهام یک شرکت که قصد تجدید ارزیابی دارایی‌های خود را دارد را به دلایلی به دادوستد در بازار مسکن ترجیح داده‌اند.

تناقض ارزش یک دارایی با ارزندگی آن

همان‌طور که اشاره شد هر چند برخی از شرکت‌ها با روش‌های مختلف ارزش‌گذاری توجیهی برای دادوستد در قیمت‌های فعلی ندارند اما وقتی نگاهی به دارایی‌ها این شرکت‌ها می‌اندازیم، نتیجه می‌گیریم چرا نباید سهام شرکتی که با مقادیر سنگین از دارایی همراه است، ارزنده باشد.

نمونه واضح این مهم بازار مسکن است. نگاهی به سوابق قیمت‌ها در این بازار از جهش‌های متوالی ارزش ملک و زمین و در نتیجه حفظ جذابیت آن برای سرمایه‌گذاران به‌عنوان دارایی امن حکایت دارد.

بر این اساس با یک سیستم بیمار پولی و ایجاد تورم‌های افسار‌گسیخته در دوره‌های مختلف، سرمایه‌گذار به این الگوی ذهنی رسیده است که گرچه عایدی سالانه (حاصل از اجاره مسکن) پایین است اما‌ با توجه به تورم‌های فعلی، زمین و ملک می‌تواند دارایی امنی باشد. همین موضوع نیز سبب شده تا با وجود قدرت نقدشوندگی پایین دارایی مذکور اما جهش قیمت‌ها ادامه داشته باشد.

شاید از این منظر (قدرت نقدشوندگی پایین)، زمین و ملک برای خرید و نگهداری به صرفه نباشد اما به هر حال سال‌هاست این رویه به‌دلیل ساختار مریض اقتصادی و همزمان با آن تورم ساختاری، عدم تغییر کسری بودجه ادامه پیدا کرده است. این شرایط سبب شده تا تحلیلگر مالی در بازار مسکن، انتظار کسب سود از دو محل عایدی اجاره (P/ R) و عایدی سرمایه (Capital Gain)را در ذهن بپروراند.

درحال‌حاضر براساس آخرین آمار در دست، نسبت P/ R در بازار مسکن بیش از 24 مرتبه است. این موضوع می‌تواند نشانه‌ای از بالا بودن قیمت مسکن نسبت به سطوح تعادلی خود باشد.

از این جهت سودگیری با توجه به این نسبت توجیه‌پذیر نیست. پس تمام تمرکز روی ارزش سرمایه است. از این‌رو سرمایه‌ها به بخش غیرمولد مسکن وارد می‌شود که نتیجه یک ساختار معیوب است. این ایراد وارده بر بازار مسکن در کل اقتصاد ایران اما دیده می‌شود. در بورس تهران نیز همین اتفاق درحال رخ دادن است.

از این‌رو در بازار سهام هر چند برخی سهام از تمامی روش‌های ارزش‌گذاری، غیرارزنده شناخته می‌شوند و از نسبت قیمت به درآمد بالایی برخوردارند اما با توجه به حجم بالای دارایی‌ (زمین و ملک) و همچنین نگاهی به تجربیات گذشته و الگوهای ذهنی شکل گرفته مبنی بر رشد قیمت سهام پس از افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی، موردتوجه بورس‌بازان قرار دارند.

زمین بهتر است یا سهام؟

هر چند زمین و سهام دو مقوله جدا از هم هستند و شاید قیاس این دو دلیلی نداشته باشد با این حال اتفاقی که رخ داده این است که در بورس تهران برخی این موضوع را مطرح می‌کنند که خرید سهام و سرمایه‌گذاری در بورس بهتر از خرید زمین و ملک است. یکی از مهم‌ترین دلایل این تفکر به قدرت نقدشوندگی بسیار بالای سهام در برابر ملک و زمین بازمی‌گردد چراکه برخلاف زمین و ملک که برای نقد کردن به پروسه‌ای طولانی نیاز دارند، خرید و فروش سهام با یک کلیک و به راحتی امکان‌پذیر است.

روایت بازاری این روزهای بورس تهران نیز این است که سهامدار براساس میزان سهم خود از یک شرکت، مالک آن شرکت است. پس زمانی که می‌توان با خریداری سهام یک شرکت، صاحب مقداری از دارایی‌های آن شرکت (زمین و ملک) با ارزش به مراتب کمتر از ارزش روز آن شد چرا باید ملک را در بازار مسکن با قیمت روز و حتی بعضا بالاتر از قیمت روز خریداری کرد.

این روایت بازاری گرچه با نقدهای بسیاری همراه است اما اساس رشد قیمتی بسیاری از نمادهای بورسی در شرایط کنونی همین موضوع است. موضوعی که سبب شده تا زمین بازی بورس‌ تهران این روزها در اختیار زمین‌داران قرار گیرد.

منبع: دنیای اقتصاد