گرانی ۲۰ درصدی در مسکن
بخش مسکن از مهمترین بخش‌ها و پیشروی اقتصاد در ایران محسوب شده و در کنار بازار پول (نظام بانکی) در شرایط حال حاضر اقتصاد کشور از موضوعات اصلی و پرچالش به حساب می‌آید. طبق گزارش‌های اعلامی نهادهای نظارتی در حوزه مسکن، در سال 1396 در مجموع بیش از ۲۲۱ هزار و ۴۴۱ قرارداد خرید و فروش در شهر تهران امضا شد که نسبت به سال قبل از آن ۱۰ درصد افزایش یافته است. این افزایش، تغییرات محسوسی در بخش مسکن را به نمایش گذاشته و سیگنال‌هایی را در خصوص تحولات احتمالی بازار مسکن به تحلیل‌گران می‌دهد، از این رو ذیلا برخی از دلایل این افزایش و وضعیت آن در ماه‌های پیش‌رو می‌پردازیم:
اولین دلیل مربوط به لزوم گردش سرمایه در بخش مسکن برای جلوگیری از هزینه‌های فرصت سازندگان است، با توجه به رکود سال های اخیر در بخش مسکن و عدم گردش نقدینگی در این بازار، تسهیلات دریافتی از بانک‌ها و منابع صرف شده بازگشت نداشته‌اند از این رو قدرت چانه‌زنی فروشندگان به جهت بازگشت منابع کاهش یافته و سازندگان مسکن به بازدهی کمتر و در جهت تامین سرمایه در گردش مسکن اکتفا می‌کنند.
دومین دلیل، احتمال افزایش قیمت مسکن و کاهش توان خرید است. تامین مسکن سهم قابل توجهی از هزینه سبد خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، یک خانوار با درآمد متوسط در شرایط فعلی اقتصاد تورمی ایران، با پس‌انداز به هیچ عنوان نمی‌تواند صاحب خانه شود، زیرا هرگونه تعلل و گذشت زمان، فاصله زمانی خانه‌دار شدن را چند سال به تاخیر می‌اندازد، بنابراین متقاضیان مسکن به طرق مختلف از جمله دریافت تسهیلات با شرایط ویژه دولتی و تقبل قیمت‌های بالاتر اقدام به خرید یا پیش خرید خانه می‌کنند.
متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران در اسفندماه سال 1396 بیش از 57 ميليون ريال بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل بیش از 26 درصد افزايش یافته است. بیش از 50 درصد معاملات به خانه‌های بیشتر از پنج ساله و در حدود 50 درصد آن‌ها مربوط به خانه‌هایی با متراژ کمتر از 75 متر اختصاص دارد که نشان‌دهنده سهم کمتر متقاضیان و اقشار متوسط جامعه در این معاملات بوده است، به‌عبارتی، افزایش عمده معاملات مربوط به اقشار بالای جامعه و یا دلالان است، لذا نیمی از این تحرکات بازار مسکن را که شاید منجر به افزایش قیمت آن شده است تحرکات دلالی تشکیل می‌دهد.
سومین دلیل مربوط به اصرار بانک مرکز بر کاهش نرخ سودهای بانکی در سال قبل بود که همین امر منجر به خروج منابع از بانک ها و خرید و فروش ملک شد، البته این عامل به زمان قبل از افزایش جهشی نرخ ارز مربوط می‌شود.
این رونق چقدر دوام دارد؟ علیرغم اظهارات برخی از صاحبنظران و متولیان حوزه مسکن مبنی بر اینکه نوسان‌های این چنینی در بازار مسکن پایدار نبوده و با تمام شدن تاریخ مصرف محرک‌هایی که زمینه‌ساز این موج‌ها بوده‌اند، بازار دوباره به حالت تعادل برگشته است اما با توجه به فضای پر التهاب بازارها در سال 1397 و پیش‌بینی تورم بیش از 15 درصد و احتمال افزایش قابل توجه در نرخ‌های ارز و همچنین افزایش توان خرید به واسطه تسهیلات ارزان قیمت‌تر، به نظر می‌رسد همچنان شاهد افزایش در معاملات مسکن و رشد بیشتر آن نسبت به سال قبل باشیم. بدیهی است که افزایش تقاضا و افزایش تولیدات مسکن از طریق تورم مصالح و تجهیزات موجب افزایش قیمت در این بخش شده و در آینده نزدیک افزایش قیمت مسکن را با تورم بیش از 20 درصد خواهیم داشت.
نظرات