مسکنی که «مهر» نداشت

میلاد مرادی: به دنبال اتفاقات رخ داده برای واحدهای مسکن مهر در زلزله کرمانشاه، بحث بر سر طرح مسکن مهر بالا گرفته است. عده‌ای استحکام و ایمنی این واحدهای مسکونی را زیر سوال می‌برند. اما برخی دیگر، همچنان دلایلی برای دفاع از این طرح دارند.

به گزارش تجارت‌نیوز ، فارغ از جدل‌های سیاسی شکل گرفته اخیر، عده‌ای از کارشناسان از همان آغاز طرح مسکن مهر، با دخالت دولت در بخش مسکن مخالف بودند. اکنون چندین سال پس از انجام این پروژه و خصوصا بعد از زلزله اخیر، تحلیل‌های مختلفی ارائه می‌شود. در همین راستا با علی صادقی همدانی، اقتصاددان گفتگو کردیم تا به لحاظ اصولی، دخالت دولت در بخش‌هایی همچون مسکن، بررسی شود.

ناکارآمدی، دستاورد نیت‌های خیرخواهانه دولت

صادقی همدانی در گفتگو با تجارت‌نیوز ، با اشاره به لزوم عدم دخالت دولت‌ها در بخش خصوصی، گفت: در علم اقتصاد به طور کلی مداخله دولت در اقتصاد جایز نیست. زیرا سبب بدتر شدن شرایط می‌شود.

نمونه عینی این ماجرا که در تاریخ تجربه شد، سیستم اقتصاد مبتنی بر برنامه‌ریزی و متمرکز در کشورهای کمونیستی بود که دچار فروپاشی شد. من قصد ندارم پروژه مسکن مهر را با آن سیستم اقتصادی مقایسه کنم. چرا که آن سیستم اقتصادی یک حالت افراطی از دخالت دولت در اقتصاد و از جمله ساخت مسکن برای مردم بود.

وی افزود: دولت‌ها بعضا حتی با اهداف خیرخواهانه به بازار ورود پیدا می‌کنند. اما تاریخ نشان داده این دسته مداخلات هیچ‌گاه نمی‌تواند موجب بهبود اوضاع شود و اوضاع را قطعا بدتر خواهد کرد. دلیل عدم موفقیت دولت‌ها در بازار این است که آنها برخلاف بخش خصوصی در تخصیص بهینه منابع کارایی ندارند.

مثال بانک‌های خصوصی و دولتی، نمونه خوبی برای مقایسه کارایی سیستم دولتی و سیستم خصوصی است. وقتی به بانک‌های خصوصی مراجعه می‌کنید، از نحوه برخورد کارکنان گرفته تا وضعیت ظاهری، معمولا از بانک‌های دولتی بهتر است.

بخش خصوصی از منابع در جهت منافع شخصی بهترین استفاده را می‌کند. اما در بخش دولتی به دلیل اینکه بین نفع شخصی و نفع اجتماعی تفاوت وجود دارد، کارکنان دولتی از منابع به بهترین شکل ممکن استفاده نمی‌کنند. مسکن مهر و اتفاقات اخیر، دلیل روشنی برای ادعای ناکارآمدی دخالت دولت در مکانیزم بازار است.

صادقی همدانی با ابراز نگرانی از بزرگ بودن اندازه دولت در ایران، افزود: مطالعات علمی زیادی نشان داده‌اند بزرگ بودن حجم دولت از حد بهینه آن باعث کاهش رشد اقتصادی می‌شود. متاسفانه اکنون حجم دولت در اقتصاد کشور چیزی نزدیک به 70 درصد است.

در لایحه بودجه سال 96 اگر حجم بودجه دولت را نسبت به تولید ناخالص داخلی کشور بسنجید، درصدی نزدیک به 69 به دست می‌آید. یعنی نزدیک به 70 درصد از اقتصاد کشور در دست دولت است.

دخالت در صنعت خودرو و در برخی شرکت‌ها و صنایع سنگین نمونه‌هایی از دخالت دولت در اقتصاد است، که امور صحیحی نیستند. تمام این دخالت‌ها منجر به تخصیص ناکارآمد منابع شده است. چون دولت‌ها تاجر نیستند که به دنبال تولید بهره‌ور و کارا باشند.

وی افزود: دولت باید صنایع و شرکت‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند. سپس مالیات دریافت کند. این کار هم از حجم مشکلات دولت می‌کاهد و هم کار به اهل آن سپرده می‌شود.

اساسا دخالت دولت در مکانیزم بازار مانند مسکن جدا از آنکه با ناکارآمدی همراه است، فضا را برای بخش خصوصی تنگ می‌کند. نتیجه چنین رویکردی این است که اگر پای درد‌و‌دل هر کدام از دوستان اتاق بازرگانی بنشینید، کلی گله‌مندی و شکایت دارند.

در حال حاضر این حجم از سهم دولت در اقتصاد، سهم بهینه‌ای نیست. هر جا که سهم دولت از اقتصاد در حد بهینه‌ای نباشد، فساد اقتصادی یک پیامد طبیعی خواهد بود. دولت‌ها باید با ایجاد بستر مناسب، فضا را برای حضور بخش خصوصی آماده کنند.

مسکن مهر، نمونه عینی شکست دولت در بازار

وی با اشاره به عدم وجود تعادل در عرضه و تقاضای مسکن، گفت: در بازار مسکن کشور یک عدم تعادل بین تقاضا و عرضه از قبل وجود داشته و در حال حاضر نیز وجود دارد. در بازار مسکن دو نوع تقاضا وجود دارد: تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری. تقاضای مصرفی بر اساس قدرت خرید متقاضیان تعیین می‌شود.

به دلایل مختلف، بهای تمام شده قیمت مسکن در اقتصاد کشور همواره بسیار بالا و بیشتر از قدرت خرید متقاضیان مسکن بوده است. در نتیجه رونق یا رکود بخش مسکن همواره در گرو تقاضای سرمایه­‌گذاری بوده است.

از جمله دلایل بالا بودن بهای تمام شده مسکن می‌توان به ناکارآمدی الگوهای سنتی ساخت مسکن در کشور، ناکارآمدی اقتصاد دولتی در مدیریت تخصیص فنی و اقتصادی پروژه مسکن مهر، عدم بهره‌وری در عوامل تولید و فقدان رقابت در صنایع مرتبط با صنعت مسکن بود. این دلایل به صورت بسیار غیرمنطقی همواره بهای تمام شده مسکن را بالا برده است.

در طرف مقابل، بنا به دلایلی مانند تورم، پایین بودن دستمزدها که یکی از دلایل آن بهره­‌وری پایین نیروی کار است، عدم توزیع عادلانه درآمدها و وجود فاصله طبقاتی، تقاضای مصرفی موثر در بازار مسکن بسیار پایین بوده است.

با توجه به این تفاسیر، یک نوع شکاف بزرگ بین تقاضای مصرفی موثر و بهای تمام شده مسکن در کشور وجود داشته است. یعنی از یک طرف، همواره مسکن با روش‌های سنتی و همراه با هزینه‌های زیاد، تولید شده و از طرف دیگر متقاضی نیز توان خرید این مسکن گران‌قیمت را نداشته است.

صادقی همدانی افزود: تا قبل از دولت نهم، اتفاق مهم اقتصاد ایران این بود که بازار مسکن مقصد نهایی تقاضای سرمایه‌گذاری شده بود. به این معنا که عاملین اقتصادی ترجیح می‌دادند پس‌اندازهای خود را به دارایی مسکن تبدیل کنند.

زیرا حافظه ذهنی آنها همواره یک روند افزایشی در قیمت مسکن را تداعی می‌کرد و بازدهی بازار مسکن از تورم کشور بیشتر بود. به همین دلیل از کاهش ارزش پول آنها جلوگیری می‌کرد. پس بازار با یک مازاد تقاضا مواجه شده بود که نه از محل تقاضای مصرفی بلکه از محل تقاضای سوداگری بود.

هدف دولت‌های نهم و دهم از مسکن مهر، پر کردن شکاف بین بهای تمام شده و قدرت خرید مردم بود اما روش مناسبی را به کار نبردند. دولت‌های نهم و دهم با نیت خیرخواهانه‌ای به بخش مسکن ورود پیدا کردند. معتقد بودند با حذف قیمت زمین از بهای تمام شده، می­‌توان این شکاف را پر کرد.

دولت در آن سال‌ها با واگذاری زمین به صورت 99 ساله در قالب طرح مسکن مهر تلاش کرد تا بتواند این شکاف را پر کند. اما مسئله‌ای که به آن توجه نشد این بود که دولت‌ها در تخصیص منابع و ورود به بازار به هیچ وجه کارآمد نیستند. لذا مشاهده کردیم این شکاف نه تنها پر نشد بلکه امروز شاهد اتفاقات تلخ در پروژه مسکن مهر مناطق زلزله زده هستیم.

وی ادامه داد: مسکن مهر با تمام انتقاداتی که به آن وارد است، دارای یک سری نکات مثبت نیز هست. به هر حال یک قشری از مردم آرزوی خانه‌دار شدن داشتند. این طرح باعث شد تا به آرزوی خود دست پیدا کنند.

تصور نمی‎کنم افرادی که در مسکن مهر ساکن هستند، این خانه‌ها را رها کنند یا در جای دیگری به فکر تامین مسکن باشند. چرا که شرایط، شرایط نگران‌کننده‌ای نیست. اتفاقی که افتاد این بود که یک سری افراد پیمانکار به سفارش دولت پروژه‌های مسکن مهر را ساختند.

در حال حاضر با توجه به اتفاقات تلخی که در چند روز اخیر رخ داد، دولت می‌تواند به عنوان دستگاه کارفرما پیمانکاران خاطی را موظف نماید خسارات مربوطه را جبران کنند. اما کلیت طرح مسکن مهر به نوعی جالب نبود.

باید الگویی طراحی می‌شد که پیمانکاران خود در ابتدا به فکر کیفیت ساخت مسکن بودند و منافع­شان به کیفیت پروژه بستگی داشت. نه آنکه دولت بخواهد بر کار آنها نظارت کند. چون وظیفه اصلی دولت ساخت مسکن نیست.

به هر حال طرح مسکن مهر خوب یا بد اجرا شده است. در حال حاضر با توجه به اتفاق تلخ زلزله کرمانشاه باید در وهله اول آن دسته از پیمانکارانی که پروژه را به خوبی انجام نداده‌اند، شناسایی شوند. وزارت مسکن‌‌و‌شهرسازی نام آنها را در لیست سیاه خود وارد نماید.

باید جریمه‌های سنگینی برای کلیه شخصیت­‌های حقیقی و حقوقی که با شرکت‌های این لیست سیاه همکاری می­‌کنند، در نظر گرفته شود. دولت باید تضامین حسن انجام کار پیمانکاران خاطی را ضبط نماید و خسارات وارده را از مطالبات پیمانکاران کسر نماید.

شعار اشتباه «هر ایرانی یک خانه»

صادقی همدانی ضمن اشاره به وجود معضل مسکن در حال حاضر نیز، گفت: بعد از سال‌ها اجرای طرح مسکن مهر، همچنان مشکل مسکن در کشور وجود دارد. همان شکافی که میان قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده مسکن عرضه شده وجود داشت، هنوز نیز وجود دارد. مردم توان خرید مسکن‌های گران قیمت را ندارند.

به نظرم در حال حاضر راه حل درست برای پر کردن چنین شکافی این است که الگوی ساخت مسکن در کشور به طور کلی عوض شود. باید از انبوه‌سازان و سازندگان حرفه‌ای کشور حمایت ویژه شود.

دلیلم برای حمایت از انبوه‌سازان این است که در بخش مسکن چیزی به نام صرفه‌های ناشی از مقیاس وجود دارد. بدین معنی که هر چقدر ارتفاع و تراکم واحدهای مسکونی بیشتر باشد، هزینه‌ها سرشکن می‌شوند. در واقع قیمت و بهای تمام شده هر واحد مسکونی در حالت ساخت انبوه پایین‌تر است.

وی ادامه داد: علاوه بر اتخاذ رویکرد انبوه‌سازی و حمایت از انبوه‌سازان، لازم است طرز فکر مردم در مورد مالکیت مسکن عوض شود. اکثر مردم این طرز فکر را دارند که باید حتما صاحب‌خانه شوند. در صورتی که به هیچ وجه چنین الزامی وجود ندارد.

در دولت‌های نهم و دهم نیز چنین تفکری وجود داشت که به سراغ طرح مسکن مهر رفتند. نیاز است یک الگوی تامین مالی برای بخش مسکن طراحی شود. چنین الگویی حتی می‌تواند بر اساس روش‌های تامین مالی اسلامی باشد.

در این الگو باید به بخش خصوصی و سازندگان حرفه‌ای بخش مسکن بها داده شود. به صورتی که بخش خصوصی با ساخت انبوه مسکن، این واحدها را به متقاضیان عرضه کند و درآمد اجاره دریافت کند. چنین الگویی باید اجاره را به نحوی تعیین کند که ضمن حفظ منافع انبوه‌سازان با توانایی مالی مستاجران در طول دوران عمرشان تناسب داشته باشد.

صادقی همدانی در پایان گفت: در این میان لازم است واسطه‌های مالی مانند بانک‌ها و بازار سرمایه نیز هماهنگی لازم را با انبوه‌سازان و مستاجران داشته باشند. تا هم منافع انبوه‌ساز حفظ شود و هم برای متقاضیان مسکن به صرفه باشد.

اکنون با توجه به اتفاقات رخ داده برای مسکن مهر در زلزله کرمانشاه، نه دولت قبل مسئولیت خسارات را بر عهده می‌گیرد. و نه این دولت خود را به برنامه‌های دولت قبل متعهد می‌داند. شاید اگر بخش خصوصی چنین پروژه‌ای را انجام داده بود، حداقل مردم می‌دانستند که از چه فرد یا شرکتی طلب خسارت کنند.

تجربه پروژه مسکن مهر نمونه ملموسی از ناکارآمدی دولت در بخش خصوصی و بازار بود که نمونه‌های فراوانی از آن مانند صنعت خودرو، در کشور وجود دارد.