مینا علیزاده 
تجارت‌نیوز گزارش می‌دهد:
نقش مسکن در برنامه‌های توسعه ایران / ناکامی دولت‌ها در عرصه املاک و آپارتمان
بررسی تاریخ برنامه‌های توسعه ایران حاکی از آن است که دولت‌ها در اکثر مواقع عملکرد درستی در قبال اجرای آن نداشته‌اند و هدف‌های این برنامه‌ها نیز به طور کامل محقق نشده است؛ این در حالی است که بازار املاک طی سال‌های پس از جنگ با بحران‌هایی جدی مواجه بوده است. برنامه ششم که اکنون در حال اجراست تقریبا عملکردی نزدیک به صفر در زمینه مسکن داشته است و برنامه هفتم نیز با توجه به وضعیت فعلی کشور رویایی بیش به نظر نمی‌آید!
به گزارش تجارت‌نیوز ، مشکل مسکن در ایران، مشکل امروز و دیروز نیست و دولت‌های مختلفی که پس از انقلاب روی کار آمده‌اند هر کدام سیاستهای خود را برای کاهش التهابات این بازار داشته‌اند.
سیاست‌هایی که گاه بر نظامی حمایتی و تمام‌دولتی تکیه داشته و گاه بار آن بر دوش خود مردم و بخش خصوصی افتاده است. برنامه‌های توسعه اقتصادی بستری است که می‌توان با بررسی آن، دیدگاه‌های مختلف سیاست‌گذاری طی سال‌های متفاوت و عملکرد دولت‌ها را نسبت به بخش‌های گوناگون اقتصادی ارزیابی کرد.
پیشینه برنامه‌های توسعه در ایران
تدوین نخستین برنامه توسعه ایران به سال ۱۳۲۷ بازمی‌گردد که به مدت هفت سال به اجرا درآمد و برای سر و سامان دادن به آن از بانک جهانی درخواست ۲۵۰ میلیون دلار وام شد که البته این نهاد آن را نپذیرفت. این برنامه با ملی شدن صنعت نفت و به‌دلیل کمبود بودجه متوقف شد.
نخستین برنامه توسعه پس از انقلاب هم در سال ۱۳۶۸ و به مدت پنج سال تدوین شد و مهم‌ترین هدف‌های آن به تعمیر ویرانی‌های مربوط به جنگ مربوط می‌شد. تدوین برنامه‌های توسعه طی سال‌های اخیر هم ادامه یافته و حالا به هفتمین برنامه رسیده است. اما مسکن در جایگاه یکی از مهم‌ترین ابعاد اقتصاد در این هفت برنامه توسعه چه جایگاهی داشته و عملکرد دولت در مورد آن چه بوده است؟
برنامه اول توسعه (۱۳۶۸-۱۳۷۲)؛ ساخت یارانه‌ای مسکن
همان‌طور که اشاره شد، برنامه اول توسعه در حالی تدوین شد که کشور نزدیک به یک دهه را در شرایط جنگی پشت سر گذاشته و تنها چند ماه بود که توانسته بود از آن خارج شود. بنابراین سیاستهای دولت در این بازه نیز حول محور رفع بحران‌های ناشی از جنگ برنامه‌ریزی می‌شد.
هدف اصلی دولت در این برنامه فراهم کردن زمین‌های غیرکشاورزی برای ساخت مسکن، افزایش تولید و خروج از رکود حاکم بر بازار املاک بود. در همین زمان دولت برای اولین‌بار یارانه‌ای برای اعمال سیاست حمایتی در بخش مسکن را در دستور کار خود قرار داد. این یارانه در غالب موارد به صورت عرضه مصالح با قیمت پایین‌تر از بازار آزاد، توزیع می‌شد تا در این راستا قیمت ساخت نیز برای مردم کاهش پیدا کند.
البته برنامه‌های بخش مسکن در این سال‌ها مطابق با پیش‌بینی دولت از آب درنیامد و اجرای سیاستهای تثبیت اقتصادی باعث شکست دولتی شد که بعد از جنگ از هر سو با مشکلات اقتصادی دست و پنجه نرم می‌کرد؛ اعتبارات بانکی در بخش مسکن کاهش یافت و از آنجا که سود بانکی این وام‌ها نیز بسیار بالا بود، از توان خانوارها خارج شد. قیمت زمین و مصالح ساختمانی افزایش یافت و بین عوامل تولید مسکن از جمله اعتبارات و آماده‌سازی زمین تعادل لازم وجود نداشت. در این بین با رشد تورم نیز قیمت زمین و مصالح ساختمانی بالا رفت و دیگر بین عوامل تولید مسکن تعادل لازم وجود نداشت.
بالا بودن میانگین سطح زیربنا، پیچیدگی قوانین ناظر بر بخش مسکن در سطح کلان کشور، این برنامه نتوانست به اهداف خود به‌صورت مطلوبی دست پیدا کند. بالا بودن سهم زمین در بهای تمام شده مسکن، بالا بودن میانگین سطح زیربنا در برخی مناطق و پیچیدگی قوانین ناظر بر بخش مسکن در سطح کلان کشور، باعث شد این برنامه نتواند به اهداف خود بصورت مطلوبی دست پیدا کند.
برنامه دوم توسعه (۱۳۷۴-1378)؛ توجه به بافت‌های فرسوده
برنامه اول توسعه تا پایان سال 1373 تمدید شد و از سال 74، برنامه دوم آماده اجرا شد. برنامه دوم توسعه در ادامه برنامه اول و سیاستهای طرح‌ریزی شده در همان برنامه صورت گرفت. در این چهار سال نیز تمرکز بر اقشار کم‌درآمدی بود که توانایی ساخت و خرید سرپناهی حداقلی برای زیستن را نداشتند و از سوی دیگر سازندگان نیز مورد حمایت قرار گرفتند؛ سیاست‌هایی که باز هم در جهت خروج بازار از رکود صورت گرفت.
البته این برنامه نیز به سرانجامی بهتر از برنامه اول دست نیافت و به دلیل ناهماهنگی دستگاه‌های مرتبط با بخش مسکن مثل شهرداری و عدم علاقمندی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به این حوزه به سرنوشت برنامه اول دچار شد.
همان‌طور که گفته شد سیاست اصلی این برنامه نیز افزایش تیراژ ساخت و خانه‌دار کردن افرادی بود که با این سیاستهای حمایتی تمایل به مهاجرت به کلانشهرها را پیدا کرده بودند؛ بنابراین اهداف این برنامه نیز نوسازی بافت فرسوده، ساخت سکونتگاه‌های بزرگ و جمعی در کلانشهرها، کاهش عوارض نوسازی و کم‌کردن مبلغ مالیات بود. در این راستا ساختمان‌های کمتر از 120 متر و واحدهای بازسازی شده در بافت فرسوده از پرداخت مالیات معاف می‌شدند.
برنامه سوم توسعه (۱۳۷۹-1383)؛ عقب‌نشینی دولت از دخالت در بازار
برنامه سوم توسعه در بازه‌ای به اجرا در آمد که کشور از بحران‌های ناشی از جنگ رها شده بود و بنابراین دولت در التهاب کمتری توانست به مشکلات حوزه مسکن بپردازد. وجه تمایز برنامه سوم نسبت به برنامه‌های قبلی این بود که دولت سعی کرد تا حدودی از مداخله مستقیم در این عرصه بکاهد تا شاید بتواند برخلاف سال‌های قبل دستاورد مثبتی از خود در بازار مسکن به جای بگذارد.
بنابراین بخش خصوصی در آماده‌سازی زمین و ساخت‌وساز، بیشتر شرکت داده شدند؛ شیوه ساخت و ساز اصلاح شد، سعی شد مسکن در شهرها متناسب با اقلیم همان منطقه ساخته شود، صندوق‌های مسکن تشکیل شد و همچنین از این بازه به بعد بود که بانک اطلاعاتی مسکن کشور در وزارت راه و شهرسازی به وجود آمد.
از دیگر اهداف جانبی که دولت سعی کرد در این برنامه آن را محقق کند کوچک‌کردن زیربناها با استفاده از سیاستهای تشویقی و هدایت ساخت و ساز به سمت انبوه‌سازی بود. در این بین فروش تراکمی ساختمان از سوی شهرداری‌ها عاملی برای رونق تولید مسکن بود که در انبوه‌سازی و کوچک‌سازی نقش مهمی ایفا کرد.
با پایان این برنامه توسعه، مشخص شد تولید واحدهای مسکونی در راستای افزایش تیراژ ساخت در بخش مسکن موفقیت‌آمیز بوده است، ولی این به معنای از بین رفتن بار سنگین مشکلات عمیق مسکن بر دوش دولت‌های بعدی نبود. البته از سوی دیگر رشد اقتصادی که در آن بازه زمانی در کشور اتفاق افتاد، در موفقیت نسبی برنامه سوم حضور پررنگی داشت.
برنامه چهارم توسعه (۱۳۸۴-۱۳۸۸)؛ استارت مسکن مهر
برنامه چهارم در حالی به اجرا درآمد که کار دولت اصلاحات به پایان رسیده و محمود احمدی‌نژاد روی کار آمده بود. دولت نهم در حالی آغاز به کار کرد که بازار مسکن دچار التهاب بود و از همین سال‌ها نیز روند افزایشی قیمت ملک روی شیب تندتری قرار گرفت.
با توجه به این شرایط، برنامه‌های دولت در برنامه چهارم توسعه ساماندهی بازار آشفته مسکن را در بر می‌گرفت. از جمله این برنامه‌ها اعطای وام‌های حمایتی مانند وام ۸۱ میلیونی خرید مسکن و وام ۶۳ میلیونی ساخت مسکن، تولید و طرح اجاره به شرط تملیک زمین های 99 ساله بود.
از سوی دیگر پروژه عظیم مسکن مهر نیز در این دولت و راستای رسیدگی به وضعیت سرپناه قشر آسیب‌دیده جامعه به وجود آمد و با اجاره زمین به‌صورت 99 ساله پروژه مسکن مهر در کشور آغاز و نزدیک به سه هزار واحد مسکونی در شهرها و مناطق مختلف ساخته شد.
هدف نهایی برنامه چهارم از اجرای این پروژه‌ها و اقدامات حمایتی، کاهش روند افزایشی قیمت مسکن بود، اما در عمل مانند برنامه‌های اول و دوم به غایت خود دست پیدا نکرد. گفتنی است برنامه چهارم توسعه نیز تا پایان سال 1389 تمدید شد.
برنامه پنجم توسعه (۱۳۹۰-۱۳۹۴)؛ زمین‌گیر شدن مسکن مهر
دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌ها در بازه ارائه لایجه برنامه توسعه پنجم نوشت: «برنامه‌ریزی اقتصادی دولت برای پنج سال آینده فاقد هرگونه هدف‌گذاری مشخص در ارتباط با چالش‌های مهم بازار مسکن نظیر کمبود واحد مسکونی، نرخ رشد اجاره‌بها یا قیمت بالای زمین است.»
در برنامه پنجم توسعه اهداف اصلی ساخت مسکن برای تمامی اقشار جامعه و ارتقای استاندارهای ساخت‌وساز و ایمنی ذکر شد، اما این در حالی بود که بخش چشمگیری از پروژه‌های مسکن در برنامه چهارم ناتمام مانده بود و سنگینی اجرای آن دولت را تحت تاثیر خود قرار داد و روند برنامه پنجم را دستخوش تغییر کرد.
البته برخی اهداف برنامه چهارم مانند تکمیل واحدهای مربوط به پروژه مسکن مهر، هنوز پس از گذشت نزدیک به دو دهه به اتمام نرسیده و وظیفه آن از دولتی به دولت دیگر و از برنامه‌ای به برنامه دیگر منتقل می‌شود. گفتنی است برنامه پنجم هم در ادامه تا پایان سال 1395 تمدید شد.
برنامه ششم توسعه (1396-1400)؛ عملکرد صفر!
برنامه ششم توسعه در ابتدای تدوین، دارای پنح هدف کلی در زمینه مسکن بود. این اهداف عبارت بودند از تسهیل دسترسی همه گروه‌های درآمدی به مسکن مناسب، بهبود و افزایش سهم تسهیلات بانکی و سایر ابزارهای مالی در تأمین مسکن، افزایش نوسازی در بافت‌های ناکارآمد شهری و روستایی، کاهش نوسانات شدید بازار مسکن و افزایش نظارت بر رعایت استانداردها.
همچنین بخش‌هایی از لایحه این برنامه نیز بر تکمیل پروژه‌های مسکن حمایتی و تأمین سالانه 100 هزار واحد مسکونی برای گروه‌های کم‌درآمد وجود داشت، اما گزارش پژوهش‌های مجلس از اجرای برنامه ششم نشان داد عملکرد دولت‌ها در اجرای این برنامه نزدیک به صفر بوده است.
در این گزارش آمده است که باید تا پایان دوره اجرای قانون برنامه ششم بیش از یک میلیون واحد مسکن روستایی احداث می‌شد. سهمیه ابلاغی این طرح در مجموع سال‌های اجرای این قانون ۶۷۳ هزار واحد مسکونی بوده است که از این تعداد تنها ۳۷۱ هزار واحد در حال ساخت یا اتمام یافته است. به این ترتیب عملکرد برنامه‌های این جزء در سال‌های اجرای قانون ۳۷ درصد و عملکرد آن بر اساس سهمیه ابلاغی ۵۵ درصد بوده است.
جزء «۲» این بند مربوط به بخش مسکن نیز که مقرر می‌کرد تا پایان قانون برنامه ۷۵۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد شهری احداث شود، عملکرد ناچیزی داشته است و تا پایان برنامه تنها به ۳۰۰ متقاضی تعلق گرفته است.
این عملکرد ضعیف در زمینه اجرای طرح‌های برنامه ششم توسعه باعث شد، دولت اجرای آن تا پایان سال 1402 تمدید کند، در حالی که این برنامه باید در ابتدای سال 1402 فعالیت خود را به اتمام میرساند. گفتنی است برنامه ششم هم تا پایان سال 1402 تمدید شد.
برنامه هفتم توسعه؛ ناتوانی دولت سیزدهم در تدوین برنامه!
لایحه برنامه هفتم توسعه تا کنون به تصویب نهایی مجلس نرسیده است، اما بندهای آن که به بخش مسکن مربوط می‌شود نشان می‌دهد، مسکن در برنامه هفتم جایگاه ویژه‌ای ندارد. در این برنامه سه هدف برای بخش مسکن در نظر گرفته شده است. هدف اول مربوط به خانه‌اولی‌هایی است که جزو اقشار پایین درآمدی محسوب می‌شوند و بر این اساس قرار است طی پنج سال، سالانه ۳۰۰ هزار مسکن برای آنها ساخته شود.
هدف دوم قدم بزرگتری در این حوزه به شمار می‌آید؛ این بخش از برنامه توسعه هفتم بر این هدف متمرکز شده است که در بازه اجرای قانون، سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. قدم سوم نیز به بافت فرسوده اختصاص دارد و آن‌طور که برنامه‌ریزی شده است باید در پایان پنج سال، سالانه 100 هزار مسکن در این محدوده‌ها آماده تحویل شود.
اکنون هر فردی که کمترین اطلاعی از واقعیت‌های اقتصادی کشور و وضعیت ساخت و ساز مسکن در سال‌های اخیر داشته باشد به این مساله واقف است که هر سه بخش طرح شده در برنامه هفتم توسعه رویایی دور و محال به نظر می‌آید. ساخت مسکن در کشور چند سالی است که به دلیل تورم عمومی، تورم مصالح ساختمانی و مواردی از این دست عملا در رکود فرو رفته و دیگر کمتر سازنده‌ای تمایل به ساختمان‌سازی دارد. از سوی دیگر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن که وعده دولت سیزدهم و قانون مجلس بوده، هنوز بلاتکلیف است و از ابتدای شروع به کار ابراهیم رئیسی حتی یک واحد از آن نیز تحویل داده نشده است.
در همین حال، ساخت و ساز در بافت فرسوده نیز چندان اوضاع رضایت‌بخشی ندارد و به تازگی خبرهای خوبی از آن به گوش نمی‌رسد. عملکرد اخیر دولت در زمینه نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد، وعده‌ها در این زمینه نیز مانند دیگر حوزه‌های بخش مسکن چندان قابل اجرا نبوده است و حرف و عمل مسئولان با هم چندان سنخیتی ندارد.
شکست برنامه‌های توسعه در بخش مسکن
همان‌طور که ارزیابی برنامه‌های توسعه نشان می‌دهد از پایان جنگ تا کنون به جز در برنامه سوم، برنامه‌های دولت در زمینه مسکن راه به جایی نبرده است. کارشناسان معتقدند ورود کامل دولت به بخش مسکن و بذل و بخشش زمین‌ها در آن بازه نخستین قدم اشتباه در بازار مسکن بعد از انقلاب بود. با اتمام ذخایر زمین مناسب ساخت، قیمت زمین و سهم آن در هزینه ساخت مسکن بالا رفت و در نهایت این خود، عاملی برای افزایش التهاب در این عرصه بود.
آنها معتقدند اتمام سیطره دولت بر مالکیت زمین‌ها و به‌صورت یکباره در برنامه سوم نیز اقدامی حساب‌شده و تخصصی نبود و هر چند برنامه سوم با موفقیت‌هایی نسبی همراه بود، اما این روند نتوانست در برنامه‌های در سال‌های بعد ادامه پیدا کند.
بنابراین زیربنای آشفتگی بازار مسکن در ایران از همان ابتدایی‌ترین قدم‌های دولت و پس از جنگ ساخته شده است. اکنون بازار مسکن در یکی بزرگترین رکودهای خود به‌سر می‌برد و در عمل دیگر توانی برای مردم نمانده است تا بتوانند سرپناهی حداقلی برای خود تهیه کنند. این در حالی‌ست که رویاپردازی دولت برای به‌کارگیری سیاستی درست در این بازار نیز تمامی ندارد و هنوز هم وعده‌ها و برنامه‌ها فاصله زیادی با هم دارند.
آخرین اخبار حوزه مسکن را در صفحه مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.
نظرات