منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «تجارت‌نیوز» مطرح کرد:
۲۰ راهکار برای ساماندهی بازار مسکن در دولت چهاردهم / نظام لیزینگ و پیش فروش آپارتمان احیا شود!
کمتر از یک ماه دیگر، دولت چهاردهم سکان قوه مجریه را در دست خواهد گرفت. اما از آنجا که حوزه مسکن سال‌هاست با مشکلات متعددی دست و پنجه نرم می‌کند و خرید خانه عملاً از دسترس مردم خارج شده، دولت جدید باید چه راهکارهایی را برای بهبود شرایط فعلی پیاده کند؟ منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن، در این باره 20 راه‌حل پیشنهاد داده که تشکیل وزارتخانه‌ای مخصوص حوزه مسکن و کناره‌گیری دولت از تصدی‌گری در بخش مسکن از جمله آنهاست.
به گزارش تجارت‌نیوز، بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح است. هر گونه تحرک اقتصادی در این بخش، زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود؛ به‌طوری که در مجموعه سیاست‌های اقتصادی، بخش مسکن به‌عنوان یکی از عوامل اولیه و بخش‌های پیشران اثرگذار بر خروج از رکود و توسعه، مبنای سیاست‌گذاری ویژه‌ای قرار گرفته است.
در سیاست‌های اقتصادی اعلام شده است، حوزه مسکن یک حوزه ارتباطی با سایر بخش‌های اقتصادی است، بنابراین رکود و غنا نیافتن این حوزه اقتصادی، تبعات منفی برای سایر بخش‌های مرتبط با این صنعت به همراه خواهد داشت.
با علم به این موضوع که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نباید دولتی باشد و بخش خصوصی در این حوزه نقش موثر و کارآمدتری دارد، حمایت از بخش مردمی و خصوصی از سوی دولت به عنوان یک عامل درونی در جذب سرمایه‌های آنان و شکل‌دهی اقتصادی به منظور نیل به سود مشارکت در حوزه مسکن، می‌تواند سرمایه‌های سرگردان و انباشت‌شده در حوزه‌های غیرمولد و کاذب را سازماندهی و به وسیله بخش خصوصی اقتصاد مسکن را احیا کند.
70 درصد از حوزه‌های اقتصادی با بخش مسکن مرتبط هستند
همچنین در بین حوزه‌های اقتصادی به نظر می‌رسد حوزه اقتصاد مسکن می‌تواند محرک مناسبی بر اقتصاد ملی مبتنی بر رشد و شکوفایی متناظر اقتصاد مردمی و اقتصاد دولتی محسوب شود. بر کسی پوشیده نیست، بیش از 70 درصد سایر حوزه‌های اقتصادی کشور به نوعی در ارتباط با حوزه عمرانی و ساخت و ساز ساختمانی قرار دارند، بنابراین فعال‌سازی این حوزه می‌تواند تبعات مثبت زیادی در احیا و بالندگی سایر بخش‌های اقتصادی در پی داشته باشد.
مهم‌ترین دستاورد این نوع نگاه و توجه به رونق اقتصاد مسکن، باعث برخورداری مردم از مسکن متناسب شده و با حمایت‌های دولتی و شکوفایی اقتصاد ملی و کلان کشور امکان تهیه مسکن برای تمام مصرف‌کنندگان واقعی فراهم می‌شود.
منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن، ضمن ارائه این نکات درباره آسیب‌شناسی حوزه مسکن، در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز راهکارها و پیشنهادهایی برای شکوفایی و برون‌رفت بخش مسکن از مشکلات فعلی ارائه کرده است.
دولت چهاردهم به تعهدات ایجادشده پایبند باشد
غیبی درباره اولین راهکار پیشنهادی برای دولت چهاردهم به تجارت‌نیوز گفت: «پایبندی دولت چهاردهم به تعهدات ایجادشده که آمار آن از طریق وزارت راه و شهرسازی قابل پیگیری خواهد بود، اولین راهکار است. متقاضیانی که اسم آنها تایید شده نیز جزو این طرح هستند و لیست تعداد آنها باید ارائه شود. این برنامه نباید با وعده یک میلیون واحد در سال، بلکه باید با توجه به منابع موجود پیش رود.»
طرح‌های نیمه‌تمام تکمیل شوند
این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: «طرح تکمیل واحدهای نیمه‌کاره دولتی، خصولتی، تعاونی‌های مسکن و اتحادیه‌های مربوطه در داخل بافت‌های شهری باید اجرا شود. همچنین باید مواردی مانند رفع و رجوع مشکلات اداری، حقوقی، فنی و مالی باید پیگیری شود.»
او اضافه کرد: «این مساله می‌تواند با تعیین کارگروه مشترک ذی‌نفعان، دولت، شهرداری‌ها و قوه قضائیه برای نیل به رفع بخشی از ناترازی عرضه ملک و مسکن در حوزه‌های شهری نتیجه بهتری داشته باشد.»
زمین‌های دولتی تعیین تکلیف شوند
غیبی ادامه داد: «تسریع در تعیین وضعیت زمین‌های واگذارشده به تعاونی‌ها، دوایر دولتی و اعضای اتحادیه‌های مسکن که برخی از آنها چندین سال است، به دلیل مشکلات مربوط به تغییر کاربری یا نبود امکان اعطای مجوز ساخت، بلاتکلیف در بافت‌های شهری رها شده است. در این راستا اگر نیاز به بازنگری قوانین و طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها و همچنین طرح‌های هادی روستاها باشد باید مد نظر قرار بگیرد.»
باید به طرح نوسازی توجه ویژه‌ای شود
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره طرح‌های نوسازی نیز توضیح داد: «توجه ویژه به طرح نوسازی، توسعه بافت‌ها و املاک فرسوده شهری به عنوان بهترین جایگزین توسعه شهری در قیاس با توسعه حاشیه باید مورد توجه ویژه باشد که با به‌کارگیری زمین‌های منابع طبیعی و در صورت نبود امکانات و زیرساخت‌های شهری از آنها استفاده می‌شود.»
املاک مازاد دولتی بررسی شود
غیبی بیان کرد: «ضروری است مازاد املاک دوایر دولتی و تزریق آنان به صندوق دارایی مسکن دولتی برای تخصیص آنها به سازندگان با صلاحیت به منظور ساخت و ساز شهری بررسی شود.»
تمام دارایی‌های ملکی بانک‌ها واگذار شود
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین درباره واگذاری املاک دولتی گفت: «باید تمام املاک و دارایی‌های ملکی بانک‌ها واگذار شود. در این باره قانون مجلس به‌صراحت و روشنی مصوبه‌هایی تعیین کرده، اما نزدیک به 10 سالی است که اجرای آن کامل نشده است.»
باید توجه ویژه‌ای به ساماندهی حاشیه‌نشینی شهری شود
غیبی ادامه داد: «ساماندهی حاشیه‌نشینی شهری نیز با توجه ویژه به طرح آمایش سرزمین به منظور ایجاد مشوق‌ها، فرصت‌ها و مزایای لازم برای مهاجرت نکردن حاشیه‌نشین‌ها و جمعیت روستایی به سطح شهرها باید مورد توجه قرار گیرد.»
بخش خصوصی در تولید مسکن تقویت شود
این کارشناس اقتصاد مسکن توضیح داد: «تقویت بخش خصوصی در تولید مسکن با حمایت و پشتیبانی دولت باید مورد توجه باشد. از جمله حمایت‌هایی نظیر اعطای مشوق‌ها و تسهیلات بانکی با تضمین ارائه آپارتمان تولیدی از سوی سازندگان به جامعه هدف و متقاضیان ذی‌نفع که ممکن است، دولت با ساماندهی متقاضیان در گروه‌های مختلف از جمله خانه‌اولی‌ها آنان را به سازندگان معرفی کند.»
ساماندهی سازندگان بخش خصوصی در دستور کار قرار گیرد
غیبی گفت: «ساماندهی سازندگان بخش خصوصی برای رتبه‌بندی توان اجرایی و سوابق مفید و موثر آنان با تضمین منابع مالی و سرمایه در گردش سازندگان و ارجاع کار و صدور پروانه ساخت در سطح شهری و روستایی بر مبنای صلاحت اجرایی آنان صورت پذیرد.»
از توان اجرایی و فنی سازمان نظام مهندسی استفاده شود
غیبی در خصوص استفاده از توان سازمان نظام مهندسی نیز عنوان کرد: «به کارگیری مفید و موثر توان اجرایی و فنی سازمان نظام مهندسی برای نظارت عالی و اجرایی با به رسمیت شناختن شغل اول مهندسان از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین سازوکاری نیز باید برای تامین تعرفه‌های واقعی و متعهد ساختن مهندسان در امر ساخت و ساز مهیا شود.»
تسهیلات بانکی کم‌بهره به خریداران و سازندگان مسکن ارائه شود
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیشنهاد دیگر خود نیز اظهار کرد: «در این بین باید توجه ویژه‌ای نیز به تامین اعتبارات پایدار و عملیاتی برای ارائه تسهیلات بانکی کم‌بهره به خریداران و سازندگان مسکن اعمال شود. همچنین فعال‌سازی نظام لیزینگ مسکن با پیمانکاران و انبوه‌سازان بخش خصوصی و دولتی مورد توجه قرار بگیرد و نظام پیش‌فروش آپارتمان اجرایی شود.»
دولت باید از نظام پیمانکاری و مدیریت طرح پروژه‌های ساختمانی خارج شود
غیبی درباره راه‌حل چهاردهم توضیح داد: «خروج دولت از نظام پیمانکاری و مدیریت طرح پروژه‌های ساختمانی و توجه به نقش قانونی خود به‌عنوان نظارت عالی و تعیین سیاست‌های راهبردی و عملیاتی در بخش مسکن از راهکارهای دیگر است.»
باید از سرریز سرمایه‌های بلاتکلیف به حوزه مسکن جلوگیری شود
او عنوان کرد: «کنترل و مدیریت نقدینگی جامعه و جلوگیری از سرریز سرمایه‌های بلاتکلیف به حوزه مسکن که موجب توسعه نظام سوداگری و دلالی می‌شود باید در دستور کار قرار گیرد.»
بورس مسکن راه‌اندازی شود
غیبی درباره فروش مسکن در بورس نیز اظهار کرد: «ایجاد بورس مسکن ویژگی‌های مثبت زیادی دارد؛ با اجرای این طرح، نظارت بر عملکرد مالی سازمان‌های دولتی افزایش می‌یابد، معاملات صورت گرفته در حوزه مسکن شفاف می‌شود و بخش‌های مختلف اقتصادی از این طریق به هم مربوط می‌شوند.»
او افزود: «راه‌اندازی بورس مسکن باعث شفافیت معاملات، مشخص شدن قیمت، از بین بردن قیمت‌های کاذب، شناسایی دقیق بازار مصرف، تأمین مالی بخش مسکن، جمع کردن نقدینگی، کاهش ریسک خریداران و تعریف تعهدات و رفع مشکلات مردم در پیش‌فروش و خرید مسکن می‌شود. ایجاد بورس مسکن همچنین موجب تقویت جایگاه مصرف‌کننده واقعی شده و منجر به سرمایه‌گذاری دراز مدت و به صورت مطمئن خواهد شد.»
وزارتخانه‌ای تحت عنوان مسکن راه‌اندازی شود
این کارشناس اقتصاد مسکن راهکار هفدهم را به مجزا کردن وزارت مسکن اختصاص داد و گفت: «شکی نیست که حجم بالای کار و مسئولیت در مجموعه وزارتخانه راه و شهرسازی باعث شده است که از توجه کافی به حوزه مسکن و اقتصاد مرتبط به آن غفلت شود. مسکن به‌تنهایی هم مولد و هم دانش‌افزاست.»
او اضافه کرد: «متاسفانه در نگاه جامعه اقتصادی، مقوله مسکن برابر با کسب درآمد و در نسخه بدتر آن، تبدیل به فرصت سوداگری شده است. این حس نه‌تنها در اشخاص حقیقی متبلور است، بلکه حتی در دوایر و نهادهای دولتی، بانک‌ها و تعاونی‌ها هم ریشه دوانده است.»
غیبی توضیح داد: «این در حالی است که پرداختن علمی به بحث مسکن علاوه بر آنکه یک فرصت مطالعه و برنامه‌ریزی برای تامین سکونت مردم است، فرصتی متعالی برای ارتقای دانش فنی و خدمات مهندسی مرتبط با آن در بخش‌های فنی، تولید مواد، مصالح نوین و تکنولوژی به کارگیری آن خدمات و مصالح در اجرا و تولید مسکن مطلوب نیز تلقی می‌شود.»
او تاکید کرد: «تفکیک وزارتخانه مسکن از راه و شهرسازی نه‌تنها یک ضروت به نظر می‌رسد، بلکه ماهیتی الزامی برای نجات حوزه اقتصاد مسکن به شمار می‌رود.»
اختیارات و وظایف صنفی اتحادیه مشاوران املاک به آنها بازگردد
غیبی همچنین تصدی‌گری دولت را امری منسوخ دانست و گفت: «در دولت سیزدهم شاهد تصدی‌گری دولت در بخش خصوصی و صنفی بودیم، از جمله دخالت در امور صنفی اتحادیه املاک. دولت به واسطه‌گری وزارت مسکن وشهرسازی با ایجاد سامانه‌های مختلف در حوزه مسکن و به تبع آن خلع ید اختیارات بخش خصوصی در این مورد، باعث بلاتکلیفی امور صنفی و شیوع مشکلات حقوقی، فنی و اجرایی در این بخش شده است.»
او ادامه داد: «لازم است نسبت به ارجاع و عودت اختیارات و وظایف صنفی اتحادیه به هیات مدیره آن اقدام شود و دولت بر اساس قانون نظام صنفی، نظارت عالی خود را در این بخش تعالی بخشد و موجبات رونق بخش خصوصی را فراهم کند.»
قوانین دولتی باید اصلاح شوند
این کارشناس اقتصاد مسکن عنوان کرد: «نیاز مبرم به اصلاح و ترمیم قوانین مصوب دولتی و مجلس درباره طرح‌ها و لوایحی که خود آنان تبدیل به موانع رفع مشکلات در بخش مسکن شده است، احساس می‌شود و باید در این زمینه اقدام موثری انجام شود که از جمله آن می‌توان به قانون ساماندهی مسکن و قانون پیش‌فروش ساختمان و قانون جهش تولید مسکن اشاره کرد.»
باید از بخش مسکن دلارزدایی شود
غیبی مسکن را نیز مانند دیگر بازارها وابسته به اقتصاد کلان و شاخص‌های دیگر اقتصادی دانست و گفت: «ﻣﻄﺎﻟﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ در اﯾﺮان ﺑﺮای ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻨﺸاء ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ انجام پذیرفته است، نشان از تایید تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی بر بازارها از جمله ارز، طلا، نفت و بازار سرمایه دارد.»
او ادامه داد: «بنابراین، مدیریت و توازن‌بخشی به بازارهای موازی مالی و سرمایه‌گذاری از یک طرف و از طرفی دیگر تلاش بر زدودن نقش ارز خارجی از جمله دلار از معادلات موثر بر قیمت ملک و آپارتمان و تعریف استقلال حوزه مسکن از دلار، از مهم‌ترین اقدامات دولت چهاردهم خواهد بود.»
گفتنی است به عقیده کارشناسان، دولت چهاردهم با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن، راه سختی را در پیش دارد و اگر مانند دیگر دولت‌ها توجهی اساسی به مطالعات کارشناسی و نظرات تخصصی نداشته باشد، مشخص نیست انتهای مسیر مسکن در ایران به کجا ختم خواهد شد.
گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.
نظرات