چالش های پیش روی تامین مسکن برای محرومان / دولت چه راهکاری برای حل این چالش ها دارد؟
مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی گفت: تامین مسکن برای دهک های کم درآمد به سادگی واگذاری زمین نیست و نیازمند توجه ویژه به شرایط خاص هر گروه است. این پیچیدگی ها ایجاب می کند که دولت در این زمینه ورود حداکثری داشته باشد و در تمامی مراحل، از توانمندسازی و واگذاری زمین تا ساخت و تحویل خانه، در کنار متقاضیان باشد.
دهک‌های یک تا چهار درآمدی همواره یکی از مهمترین جامعه هدف طرح‌های مسکن حمایتی در دولت‌های مختلف بوده‌اند. با این حال، تامین مسکن این گروه همواره با چالش‌های متفاوتی روبه‌رو شده است.
اخیرا مسعود بیات‌منش، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از تامین مسکن تنها برای ۱۳درصد خانوارهای مددجو در سازمان بهزیستی و کمیته‌امداد خبر داد و گفته بود که دامنه پوشش طرح‌های حمایتی تامین مسکن محرومان، به دلیل عدم تمکن مالی اقشار کم‌درآمد در تأمین سهم آورده، به دهک‌های میانی تغییر یافته و همچنان این دهک‌ها در تامین سهم آورده دچار مشکل هستند و تامین مسکن آنها با چالش روبه‌رو شده است. در همین رابطه، مسکن‌نیوز در گفتگو با سیدجواد سادات، مشاور وزیر راه و شهرسازی سابق، ضمن آسیب‌شناسی مهمترین چالش‌های تامین مسکن برای محرومان، راهکارهای برون‌رفت از این مسئله را بررسی کرد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی سابق علاوه بر تاکید بر الزام توانمندسازی دهک‌های کم درآمد و ورود حداکثری دولت برای تسهیل فرآیند خانه‌دار شدن این اقشار، از ضرورت بازگشت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، به ریل تاریخی تامین مسکن محرومان به عنوان متولی اصلی این امر گفت.
بخشی‌نگری سد راه شناسایی محرومان
سید جواد سادات، مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی در رابطه با چالش شناسایی دهک‌های یک تا چهار گفت: یکی از چالش‌های عمده در این زمینه، شناسایی خانوارها، یکپارچه‌سازی اطلاعات و در اختیار گذاشتن این اطلاعات برای وزارت راه و شهرسازی بوده است. معمولاً این اطلاعات به صورت پراکنده وجود داشته است؛ به عنوان مثال، کمیته امداد گروهی از اسامی را پیگیری می‌کرد، ستاد اجرایی فرمان امام گروهی دیگر و قرارگاه امام حسن مجتبی نیز مسئول پیگیری برخی دیگر از خانوارها بود. نهادهای مختلفی که افرادی را تحت پوشش داشتند با توجه به تفاهم‌نامه‌هایی که با وزارت راه و شهرسازی داشتند، همگی به صورت بخش بخش به این دهک های مختلف نگاه می‌کردند و حتی یک سری از دهک های یک تا چهار تحت پوشش این نهادها نبوده‌اند. با این حال، باید توجه داشت که بعد از سال ۱۳۹۵، سرشماری در کشور انجام نشده‌است و اطلاعات مربوط به خانوارها به‌صورت پراکنده موجود است.
شیوه عملکرد سامانه رفاه ایرانیان نیازمند بازنگری است
او ادامه داد: سامانه رفاه ایرانیان که بر اساس دهک‌بندی عمل می‌کند، انتقاداتی را به خود جلب کرده است. بسیاری بر این باورند که به‌جای دهک‌بندی، بهتر است صدک‌بندی صورت گیرد، چرا که در داخل هر دهک، شاهد اختلاف درآمدی زیادی بین افراد هستیم. بنابراین، قسمت اصلی کار که باید به‌صورت ریشه‌ای حل شود، این است که سامانه رفاه ایرانیان، که در قانون جهش تولید مسکن به آن اشاره شده، باید به‌طور دقیق براساس تراکنش‌های خانوارها عمل کند. شناسایی خانواده‌ها و درآمدهای آنها باید به‌صورت برخط و استانی در اختیار وزارت راه و شهرسازی و ادارات کل مربوطه قرار گیرد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی سابق با بیان اینکه معیارهای دهک‌بندی کنونی در سامانه رفاه ایرانیان عادلانه نیستند گفت: برای بهبود عملکرد سامانه رفاه ایرانیان، هر ایرانی باید در کنار فرم ج، کارنامه ارزیابی داشته باشد به طوری که مشخص شود هر فرد در کدام دهک درآمدی قرار دارد. سامانه رفاه باید به‌روزتر و دقیق‌تر عمل کند و به سمت صدک‌ها حرکت کند. معیارهای فعلی دهک‌ها عادلانه نیستند و تنها بر اساس دارایی افراد تعیین می‌شوند، در حالی که هزینه‌های آنها نیز باید مدنظر قرار گیرد. یعنی دهک‌هایی که ما محاسبه می کنیم معیار عادلانه‌ای نیستند که ببینیم چه متقاضی را زیر چتر حمایتی دهک‌های یک تا چهار قرار دهیم.
شناسایی محرومان نیازمند هم‌افزایی وزیر کار و وزیر راه
سادات در ادامه اضافه کرد: این سامانه یکی از ابتکارات دولت دوازدهم و آقای میدری، وزیر کنونی وزارت رفاه، کار و تعاون اجتماعی است. اکنون که آقای میدری در این سمت قرار دارند، ضروری است سامانه‌ای دقیق برای پایش تخصیص منابع به افراد نیازمند ایجاد شود. مشکلات موجود در تشخیص دهک‌ها باید برطرف گردد تا این سامانه به عنوان یک ابزار هوشمند، توانایی تشخیص دهک هر خانوار را داشته باشد و اطلاعات آن به وزارتخانه‌های خدمات‌رسان منتقل شود. وزارت راه می‌تواند با استفاده از این کارنامه‌ها، تصمیمات لازم را در زمینه سیاست‌گذاری‌ها اتخاذ کند. اما در حال حاضر، به دلیل عدم وجود اطلاعات کافی، در تخصیص منابع دچار مشکل هستیم. همچنین، مدل‌های موجود در قانون جهش مسکن و ساماندهی مسکن نیاز به بازنگری دارند. در نهایت، ضروری است که تمامی اطلاعات دریافتی از متولیان مختلف، توسط یک متولی واحد جمع‌آوری و مدیریت شود تا خدمات به صورت یکپارچه و مؤثر ارائه گردند.
الزام توانمندسازی دهک‌های کم‌درآمد؛ دهک یک و دو توان بازپرداخت وام۵۵۰ میلیونی را ندارد
سیدجواد سادات با تاکید بر الزام تأمین مالی دهک‌های کم‌درآمد بیان کرد: موضوع دومی که در این بحث مطرح می‌شود، مدل تأمین مالی برای دهک‌های یک تا چهار است. فردی که جزو دهک یک تا چهار است، اعلام می‌کند که توانایی خرید واحد مسکونی را ندارد. در چنین شرایطی، ما او را با تسهیلات ۵۵۰ میلیونی بدهکار می‌کنیم، به‌طوری که پرداخت اقساط این تسهیلات پس از سکونت در خانه آغاز می‌شود. اما مبلغ پیش‌پرداخت که به‌عنوان آورده متقاضی در نظر گرفته می‌شود، برای این افراد نیز قابل تأمین نیست. برای حل این مشکل، چندین مدل راهکار وجود دارد که سعی کرده‌ایم در تفاهم‌نامه‌های مربوطه به آنها پرداخته شود. به‌عنوان مثال، اگر سازمان بهزیستی متقاضیانی را به ما معرفی کند، می‌تواند نیمی از آورده آنها را پرداخت کند. هدف ما این است که برای دهک‌های یک تا چهار، امکان پرداخت پیش‌پرداخت این تسهیلات را فراهم کنیم و آنها را توانمند سازیم.
الزام ورود حداکثری دولت به تامین مسکن محرومان/ واگذاری زمین به تنهایی کافی نیست
سادات همچنین بیان کرد: تامین مسکن برای دهک‌های کم‌درآمد به سادگی واگذاری زمین نیست و نیازمند توجه ویژه به شرایط خاص هر گروه است. پروژه‌ها و متقاضیان در این حوزه متفاوت‌اند. برای مثال، خانواده‌هایی با دو یا سه معلول ممکن است در شرایط دشواری قرار داشته باشند و برخی دیگر ممکن است هیچ درآمدی نداشته باشند. این مسائل اجتماعی پیچیده، ایجاب می‌کند که دولت به‌طور حداکثری در این زمینه ورود کند. در مورد دهک‌های یک تا چهار، تصمیم‌گیری‌ها باید به گونه‌ای باشد که بار کمتری بر دوش آنها گذاشته شود. به ویژه در مورد ساخت مسکن برای معلولین، الگوهای معماری باید با دقت بیشتری طراحی شوند تا نیازهای آنها را برآورده سازند. به عنوان مثال، دسترسی به طبقات پایین و طراحی ویژه برخی قسمت‌های خانه، از جمله این نیازهاست.
مسکن اجاره‌ای ارزان، میانبری برای توانمندسازی دهک‌های کم‌درآمد
او با اشاره به اینکه مدل‌های مسکن استیجاری دولتی در بسیاری از کشورها به این دلیل مطرح شده که دهک‌های اول در حال از بین رفتن‌اند و توانایی ساخت و ساز ندارند، بیان کرد: حتی اگر این افراد توانایی مالی داشته باشند، به دلیل کمبود دانش و زمان، نمی‌توانند با پیچیدگی‌های مربوط به شهرداری و نظام مهندسی مواجه شوند. لذا، دولت‌ها باید برای هر یک از این دهک‌ها پیشنهادات متناسب با شرایط آنها داشته باشند و از یک الگوی واحد فراتر بروند. مهمترین نکته این است که دولت‌ها باید مسئولیت حداکثری در قبال دهک‌های یک تا چهار داشته باشند. بنابراین، دولت نباید از این مسئولیت شانه خالی کند و باید در تمامی مراحل، از واگذاری زمین تا ساخت و تحویل خانه، در کنار متقاضیان باشد. طبق آنچه که در قانون اساسی هم آمده‌است دولت‌ها مکلفند برای این دهک‌ها مسکن فراهم کند.
سادات در ادامه از مدل‌های دیگر اقتصادی برای توانمند شدن محرومان به منظور توانایی پرداخت آورده مسکن ملی سخن گفت و شرح داد: همچنین، نهادهایی که مسئولیت رسیدگی به دهک‌های کم‌درآمد را دارند، باید کمک کنند یا ما باید از مدل‌های واگذاری مسکن به نام متقاضیان خارج شویم یعنی، مسکن‌های ساخته‌شده به‌صورت اجاره‌ای و ارزان‌قیمت به‌صورت بلندمدت در اختیار این دهک‌ها قرار می‌گیرد. در بسیاری از کشورهای پیشرفته، مطالعات نشان داده‌اند که دولت‌ها معمولاً مالک اصلی این خانه‌ها هستند و آنها را به نام متقاضیان نمی‌زنند.
تجربه مسکن‌مهر نیز نشان داد، حتی با وجود اینکه وام‌های ارزان‌قیمت هم به مردم اعطا می‌شود، اما به‌دلیل طولانی شدن فرایند ساخت و پرداخت هزینه‌ها، خانواده‌ها ناچار می‌شوند سهم مسکن خود را بفروشند و این موضوع باعث مستأجر ماندن دهک‌های یک تا چهار شده است. راهکاری بهتر این است که قبل از مرحله توانمندسازی این خانوارها، به سمت خانه‌دار شدن آنها نرویم. در عوض، باید به افرادی که در خانه‌های ساخته و تجهیز شده سکونت دارند، به‌صورت اجاره‌های ارزان‌قیمت خدمات ارائه دهیم. این راهکار از لحاظ مدل های اقتصادی هم، مدل موفقی بوده است. پس از توانمند شدن این افراد و توانایی پرداخت آورده خود، می‌توانند وارد فرایند پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن شوند.
الزام کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن
سید جواد سادات با بیان اینکه کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن نیز جزو مباحث تأمین مالی دهک‌های کم‌درآمد به شمار می‌آید اظهار کرد: دولت قبل بارها تلاش کردتا این درصد را کاهش دهد. در ابتدا نرخ سود ۲۳ درصد بود که با حضور آقای دکتر بذرپاش در چندین جلسه شورای عالی مسکن و پیگیری‌های ویژه شهید رئیسی، این نرخ به ۱۸ درصد کاهش یافت. با این حال، انتظار می‌رفت که این عدد برای نهضت ملی مسکن به زیر ۱۰ درصد برسد تا شرایط مناسب‌تری فراهم شود؛ چرا که حتی برای دهک‌های چهار تا هفت، ممکن است در پرداخت آورده مشکلی نداشته باشند، اما اقساطی که در سال‌های اول سکونت باید پرداخت کنند، به‌طور قابل توجهی بالاست. من پیشنهاد می‌کنم حتما در بودجه های سنواتی از سرفصل همین نهادها به طور مثال صندوق بازنشستگی استفاده شود ، ممکن است تعدادی از دهک‌های یک تا چهار ذیل این صندوق باشند. صندوق بازنشستگی این وظیفه را داشته باشد که از درآمدهایش یک خط اعتباری را فراهم کند با استفاده از آورده ی پرداختی از سوی دهک‌های یک تا چهار، بتواند تسهیلات بانکی آنها را کاهش بدهد.
زمین‌های نهادهای دولتی برای تامین مسکن محرومان واگذار شود
مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی درباره به‌کارگیری دارایی‌های راکد نهادهای متولی دهک‌های محروم گفت: غالبا نهادهایی که این دهک‌های یک تا چهار را تحت پوشش قرار می‌دهند زمین هایی خالی و بلااستفاده دارند که با استفاده از آنها می‌توانند به این دهک‌ها کمک کنند. که این پروژه به پروژه و شهر به شهر متفاوت است که آنها می‌توانند از طریق صندوق ملی مسکن دارایی هایشان برای دهک های یک تا چهار خود را تبدیل به منابع مالی ای بکنند که به پروژه تزریق بشود. این در اساسنامه‌ی صندوق ملی هم دیده شده است که مثلا اگر سازمان بهزیستی زمین‌هایی در اختیار دارد از طریق صندوق ملی مسکن آنها را به دارایی مالی برای دهک‌های مورد هدف تبدیل بکند.
بنیاد مسکن، متولی اصلی ساخت مسکن محرومان
سید جواد سادات با اشاره به پیام تاریخی امام خمینی (ره) در رابطه با تأسیس بنیاد مسکن گفت: طبق این پیام باید نهادی انقلابی و مستقل از دولت‌ها شکل بگیرد تا به‌عنوان متولی اصلی ساخت مسکن برای محرومان عمل کند. بنیاد مسکن موظف است از درآمدهایی که خود ایجاد می‌کند، حتی خانه‌های رایگان بسازد؛ این موضوع نیز در اساسنامه بنیاد مسکن ذکر شده است. با این حال، در حال حاضر، متولی تأمین مسکن برای دهک‌های یک تا چهار، دستگاه‌های دیگری شده‌اند و این مسئله باعث شده بنیاد مسکن کمتر در این حوزه فعال باشد. اگر قرار باشد در کشور نهادی مجوزهای خاص یا ظرفیت‌های عظیم مهندسی داشته باشد و دغدغه‌ی تاریخی نسبت به مسکن محرومان داشته باشد و حتی مورد اعتماد حاکمیت قرار گرفته باشد به گونه‌ای که ما به آن سوبسید بدهیم، بنیاد مسکن محرومان انقلاب اسلامی است. لذا به نظر می‌رسد که بنیاد مسکن باید به این ریل تاریخی بازگردد. دولت‌ها برای حل مسئله به بنیاد مسکن مراجعه نمی‌کردند که باعث فاصله گرفتن بنیاد مسکن از ریل خدمات دهی به ولی‌نمعت های جمهوری اسلامی شده است.
نسبت فراموش‌شده بنیاد مسکن با تامین مسکن محرومان/ چرا خیرین خانه‌ساز نداریم؟
سادات در ادامه اظهار کرد: در حال حاضر، به نظر می‌رسد که بنیاد مسکن رسالت ویژه خود در زمینه ساخت مسکن برای محرومان را فراموش کرده است درحالیکه پتانسیل‌های بیشتری برای حل این مسئله دارد. اگرچه بنیاد مسکن در سال‌های اخیر توجه زیادی به روستاها داشته است، این رویکرد یک خطای راهبردی است. این اقدام به‌خودی خود نادرست نیست، اما نکته مهم این است که بر اساس آنچه رهبر کبیر انقلاب مشخص کرده‌اند، باید سازمانی با ابتکار عمل برای تأمین مسکن محرومان وجود داشته باشد که بتواند از خیرین کمک مالی جمع‌آوری کند. به‌عنوان مثال، همان‌طور که خیرین مدرسه‌ساز داریم، می‌توانستیم خیرین خانه‌ساز نیز داشته باشیم، که این ابتکار از ذیل بنیاد مسکن اکنون از دست رفته است. بنیاد مسکن همچنین دارای زمین‌های بسیار مرغوبی در شهرهاست، اما رویکرد آن تبدیل به کار اقتصادی و تجاری برای تولید منابع شده است که آنها را به عنوان منابع در تولید مسکن استفاده کند ولی، نسبت بنیاد مسکن به حل مسئله مسکن محرومان فراموش شده است.
به کارگیری حساب ۱۰۰ برای پای کار آمدن خیرین مسکن‌ساز برای محرومان
سادات با اشاره به یکی از ابتکارات امام‌خمینی (ره) برای تامین مسکن محرومان بیان کرد: یکی از مهمترین مباحثی که مطرح می‌شود، ابتکار ویژه حضرت امام خمینی (ره) و بنیاد مسکن است. امام خمینی برای حل مسئله مسکن مستضعفین، حساب ۱۰۰ را در پیام خود معرفی کردند و از همه مردم دعوت کردند تا به کمک بیایند. امروز، بنیاد مسکن در کلان‌شهرها و روستاها دارای زمین و شرکت‌های متعددی است که می‌تواند از ظرفیت‌های آنها بهره‌برداری کند. در حال حاضر، ضروری است که بنیاد مسکن دوباره به احیای حساب ۱۰۰ بپردازد. همان‌طور که بعد از انقلاب مشاهده کردیم، مردم طبق فرمان امام، از طریق این حساب‌ها به برادران و خواهران مستضعف خود برای ساخت مسکن کمک کردند. اگر ما این حساب ۱۰۰ را دوباره به مردم معرفی کنیم و از آن به عنوان ابزاری برای جلب مشارکت خیرین در ساخت مسکن استفاده کنیم، همچنین تمامی ظرفیت‌های عظیم بنیاد مسکن را به کار بگیریم، این نهاد به تنهایی می‌تواند کمبود مسکن برای دهک‌های یک تا چهار را حل کرده و منابع لازم را تأمین کند.
مکانیزم تخصیص مسکن حمایتی به دهک‌های کم‌درآمد باید تغییر کند
مشاور وزیر سابق راه‌و‌شهرسازی با اشاره به الزام اصلاح قوانین ساماندهی و جهش تولید مسکن گفت: بنیادمسکن باید مدل‌های اقتصادی واقع بینانه برای تامین مسکن این دهک‌ها را طراحی کند شاید نیاز باشد ما در قانون ساماندهی مسکن مصوب ۸۷ و هم قانون جهش تولید مسکن که موضوع فرم ج را برای دهک‌های یک تا چهار مطرح می‌کند، اصلاح بکنیم زیرا، شرایطی بوده که فرم ج فردی قرمز شده است اما باز هم صاحب‌خانه نشده است یا اینکه فردی ممکن است ورشکست شده باشد قبلا جزو دهک پنجم بوده باشد اما الان هم فرم ج آن قرمز است هم جزو دهک یک تا چهار محسوب شود که در این موارد متاسفانه قانون سکوت کرده است . شاید نیاز باشد مکانیزم تخصیص مسکن حمایتی به دهک های یک تا چهار اصلاح بشود، یعنی برای دهک های چهار تا هفت یا ده به سراغ فرم ج برویم ولی برای دهک های پایین تر یک تا چهار به سراغ روش های دیگری غیر از روش قانون جهش تولید مسکن هست باشیم و این ساز و کار اجرایی در جایی تنها مانند بنیاد مسکن قابل اجرا است.
البته که نهادهای دیگر مانند کمیته امداد امام خمینی در دولت شهید رئیسی کارهای بزرگی را در حوزه تامین مسکن محرومان انجام داده‌اند هچنین نهادهای دیگر مثل بهزیستی، ستاد اجرایی فرمان امام شرکت هایی را فعال کرد و یا قرارگاه امام حسن. اما جنس کار باید جنس کار بزرگ تری باشد. چیزی که به نظر می رسد حل کننده‌ی این کار باشد، اصلاحاتی در لایه‌ی خود قانون ساماندهی و قانون جهش تولید در رابطه با ارزیابی این دهک های یک تا چهار است که نباید داخل مکانیزم های مرسوم مثل همان فرم ج بیاید و دوم اینکه پلتفرم عملیات کاراست و دولت‌ها باید در لایه عملیات توجه ویژه تری به بنیاد مسکن داشته باشند و این ظرفیت را گردن بنیاد مسکن بیاندازند که انشالله بتواند این دهک یک تا چهارم را متقبل شود و باتوجه به اینکه تجربه‌ی تاریخی آنها است مسئله حل بشود.
نظرات