کارشناس مسکن :با یک سامانه ناقص شما نمی‌توانید اقتصاد مسکن را پیش ببرید
یک کارشناس حوزه مسکن گفت : اگر به عقب‌تر نگاه کنید، متوجه می‌شویم که یکی از انباشت‌های تخریبی نظام اقتصاد مسکن، وضعیت انباشت ملک و مسکن در ید و اختیار بانک‌ها بوده است. بانک‌ها به بهانه تامین ناترازی خودشان، املاکی را در نزد خود انباشت کردند و مدعی هستند که ما برای حفظ اعتبار خود نزد بانک مرکزی، به لحاظ رتبه اعتباری نیاز به این نوع دارایی‌ها داریم.
یک کارشناس حوزه مسکن در ارزیابی خود از عملکرد ۱۰۰ روزه دولت پزشکیان، عنوان کرد: نهایت کار دولت سیزدهم بازی با سامانه کد رهگیری رایگان و کار‌های شعاری و غیر عملیاتی بود که الان هم می‌بینیم یک سامانه دیگر اضافه شده است. این قبیل کار‌ها نمی‌تواند اقتصاد مسکن را نجات دهد. اقدامات باید ریشه‌دار باشد و با نظام کارشناسی، منابع موجودی که در اختیار دولت است را آزاد کند و به بازار ارائه دهد.
بررسی عملکرد ۱۰۰ روز نخست دولت‌ها به دوران مدرن و به خصوص پس از جنگ جهانی دوم برمی‌گردد. در این زمان، بسیاری از کشور‌ها به اهمیت این دوره پی بردند و آن را به‌عنوان یک معیار برای ارزیابی کارایی و اثربخشی دولت‌ها در نظر گرفتند. به‌خصوص در ایالات متحده، مفهوم ۱۰۰ روز به دوران ریاست جمهوری فرانکلین دی. روزولت مرتبط است، زمانی که او مجموعه‌ای از اقدامات اضطراری را برای مقابله با بحران اقتصادی آن زمان معرفی کرد.
این مفهوم به تدریج به سایر کشور‌ها و نظام‌های سیاسی نیز منتقل شد و به یک معیار استاندارد برای ارزیابی عملکرد دولت‌ها تبدیل شد. اهمیت این ۱۰۰ روز به این دلیل است که به‌عنوان فرصتی برای تعیین سیاست‌ها و اولویت‌های اصلی دولت تلقی می‌شود، مردم و رسانه‌ها معمولا در این دوره انتظارات بالایی از دولت دارند و عملکرد آن را با دقت زیر نظر می‌گیرند که می‌تواند تاثیر پررنگی بر اعتماد عمومی به دولت داشته باشد، در این مدت، دولت‌ها می‌توانند اقداماتی را برای اصلاحات فوری و ضروری انجام دهند و همچنین عملکرد در این دوره می‌تواند نشان‌دهنده توانایی دولت در مدیریت بحران‌ها و چالش‌های فوری باشد.
تاکنون ۱۰۰ روز از عمر دولت چهاردهم گذشته است. هرچند که شاید بتوان گفت از حیث اتفاقات عجیبی که درست از روز مراسم تحلیف پزشکیان، با ترور اسماعیل هنیه آغاز شد و پس از آن تنش میان ایران و اسرائیل به اوج خود رسید، دولت پزشکیان ۱۰۰ روز عادی و رو به روالی را طی نکرده است.
به هر روی اگر بر عملکرد اقتصادی او متمرکز شویم و خاصه بحث مسکن را زیر ذره‌بین قرار دهیم، اعضای دولت به ذکر کلیاتی در حوزه مسکن بسنده کرده و به نظر می‌آید راهبرد و طرح مشخصی را برای این حوزه پی‌ریزی نکرده‌اند. وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده است که تصمیم به ادامه طرح نهضت ملی مسکن دارد. در صورتی که بنابر آمار، این طرح شکست خورده است.
چندی پیش روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی نوشت که آمار‌های رسمی که از سوی سیستم بانکی و دولت درباره «مسکن ملی» اعلام شده است، نشان می‌دهد که جای بانک‌ها و مردم در این طرح کاملا عوض (وارونه) شده است. به شکل طبیعی و کاملا قابل انتظار، تسهیلات ساخت مسکن باید حداقل ۷۰ درصد از «هزینه ساخت و تامین مسکن» به ویژه در طرح‌های حمایتی را پوشش دهد. این اتفاق در مسکن مهر افتاد به این معنا که پیش خریداران مسکن مهر در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، با پرداخت ۱۰ میلیون تومان آورده نقدی در آن مقطع، به پشتوانه ۲۵ میلیون تومان تسهیلات بانکی، توانستند صاحب آن خانه‌ها شوند. اما در «مسکن ملی»، نقش بانک و پیش خریدار، برعکس شده است. درواقع بانک‌ها نتوانسته یا نخواسته اند که ۷۰ درصد هزینه ساخت مسکن ملی را تامین کنند.
طبق یک آمار رسمی، بانک‌ها تاکنون ۱۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به پروژه‌های مسکن ملی پرداخت کرده اند. اما مردم یعنی حدود ۸۰۰ هزار خانوار ثبت نام‌کننده در طرح، ۳۰۰ همت «آورده نقدی» پرداخت کرده اند. این یعنی، «سهم ناچیز تسهیلات بانکی» در طرحی که دولت قول داده است «کلید مسکن را با قیمت پایین (ارزان) به خانه دار‌ها تحویل می‌دهد».
در حالی آورده بانک‌ها در طرح مسکن ملی آب رفته است که این طرح قرار بود با حمایت و همکاری بانک‌ها اجرایی شود؛ به نحوی که با کمترین فشار، امکان خانه دار شدن دهک‌های پایین درآمدی در کشور را فراهم کند. با این وجود وضعیت کنونی از آمار تسهیلات پرداخت شده در این طرح نشان از آن دارد که وعده حمایت دولت از خانه دار شدن اقشار ضعیف به نتیجه مطلوب نرسیده است.
منصور غیبی، کارشناس مسکن در واکنش به اینکه گویا دولت پزشکیان طرحی برای مسکن ندارد، گفت: «این قضاوت دور از واقعیت نیست. آنچه تاکنون از عمر دولت گذشته است، نشان می‌دهد که یا اولویت‌های ذهنی و برنامه‌هایی که برای دولت در این صد روز پیش آمده مهم‌تر بوده یا می‌طلبد که بدنه مسکن و شهرسازی به عنوان متولی این امر مقداری جدی‌تر و واقع بینانه‌تر نسبت به موضوع مسکن ورود پیدا کنند.»
وی درباره اقداماتی که دولت در حوزه مسکن باید انجام دهد، بیان کرد: «آنچه از دولت جدید انتظار می‌رود این است که یک آسیب‌شناسی از گذشته انجام دهد و آنچه شعاری و غیرعملیاتی بوده را از چرخه خارج و واقعیت‌های این حوزه از اقتصاد را ارزیابی کند. افزون بر این یک نظام کنترلی بر برنامه‌هایی که آسیب شناسی کرده است را اعمال کند. همچنین حوزه نظارتش را بر اجرای برنامه‌های جدید عملیاتی تقویت کند. آنچه اکنون می‌بینیم تکرار رفتار گذشته و به کارگیری همان ادبیاتی است که در بحث مسکن در گذشته جاری و ساری بوده است.»
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: «اگر به عقب‌تر نگاه کنید، متوجه می‌شویم که یکی از انباشت‌های تخریبی نظام اقتصاد مسکن، وضعیت انباشت ملک و مسکن در ید و اختیار بانک‌ها بوده است. بانک‌ها به بهانه تامین ناترازی خودشان، املاکی را در نزد خود انباشت کردند و مدعی هستند که ما برای حفظ اعتبار خود نزد بانک مرکزی، به لحاظ رتبه اعتباری نیاز به این نوع دارایی‌ها داریم. در نتیجه هرچه قانون از سال ۹۳ تصریح کرده که این بانک‌ها باید دارایی‌ها را آزاد و واگذار کنند، وقعی نمی‌نهند. جالب است که آنچه را واگذار کرده‌اند را مجدد از خزانه کل کشور به بانک‌ها انتقال خواهیم داد. اگر این دولت بخواهد قوانین مصوب مجلس را درست اعمال و پیگیری کند یکی از راهکارهایش این است که این نوع منابع را آزاد کنیم.»
وی با اشاره به نتایج آزادسازی املاک در اختیار بانک‌ها عنوان کرد: «این اقدام خود باعث تعدیل قیمت و افزایش ملک آپارتمانی که باید در جامعه مصرفی ارائه شود، خواهد شد. در نتیجه ما با یک ضربان قلب عادی در حوزه مسکن رو به رو می‌شویم.»
غیبی در ارزیابی خود از عملکرد ۱۰۰ روزه دولت در زمینه مسکن، گفت: «این فشردگی نشان می‌دهد که ما در ۱۰۰ روز گذشته دقیقا همان ادبیات را داریم تکرار می‌کنیم. نهایت کار دولت سیزدهم بازی با چهار سامانه کد رهگیری رایگان و کار‌های شعاری و غیر عملیاتی بود که الان هم می‌بینیم یک سامانه دیگر اضافه شده است. این قبیل کار‌ها نمی‌تواند اقتصاد مسکن را نجات دهد. اقدامات باید ریشه‌دار باشد و با نظام کارشناسی منابع موجودی که در اختیار دولت است را آزاد کند و به بازار ارائه دهد، دولت باید دوباره مرور کند، ارزش افزوده تعریف و به خود بانک‌ها مراجعه کند. این نوع کار‌ها می‌تواند تحول زا باشد؛ در غیر اینصورت با یک سامانه ناقص شما نمی‌توانید اقتصاد مسکن را پیش ببرید.»
این کارشناس بازار مسکن درباره پیامد‌های حضور ترامپ در کاخ سفید بر وضعیت مسکن، بیان کرد: «نمی‌خواهم چنین باوری را تقویت کنم اما معتقدم ترامپ آنقدر شناسنامه نامشخص، حتی پیش خودش دارد که برنامه‌ها و سیاست‌هایش چندان راه مشخصی ندارد که بخواهیم ارزیابی کنیم. اما از آنجایی که فرد، خودش ملتهب است، رفتارش می‌تواند در کل جوامع بین‌المللی التهاب‌آفرین باشد و تبعاتش به ایران و اقتصاد ایران که متاسفانه اقتصاد آسیب‌پذیر است، برسد.»
غیبی خاطرنشان کرد: «باید توجه داشته باشیم که التهاب‌آفرینی، ابتدا در حوزه بازار‌های موازی مانند طلا و سکه، ارز و بورس رخ می‌دهد و سپس به حوزه مسکن می‌رسد. یعنی به یکباره بازار مسکن را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد؛ بنابراین سیاستگذاران اگر برای کنترل بازار‌های موازی برنامه داشته باشند، حوزه مسکن هم از این التهابات در امان خواهد بود. نکته مهم دیگر این است که زمانی اقتصاد ما، از جمله اقتصاد مسکن دچار بحران، افزایش و عدم تعادل در قیمت می‌شود که خودش از درون آسیب‌پذیر باشد. اگر برنامه قوی، روشن، هدفدار و تعریف شده نسبت به این نوع از اقتصاد داشته باشیم، خود اقتصاد می‌تواند در برابر هر نوع بحران استقامت و مقاومت نشان دهد. اما وقتی اقتصاد تضعیف شده باشد و دولت برنامه‌ای برای حفظ و ارتقای این نوع اقتصاد که بیش از ۱۱ تا ۱۳ درصد اقتصاد ملی و کلان مملکت در حوزه مسکن است، نداشته باشد، کوچک‌ترین تکانه ها، متغیر‌ها و شاخص‌ها می‌تواند در این اقتصاد هم تاثیرگذار باشد.»
نظرات