«اجاره‌داری حرفه‌ای» مرهمی برای درمان زخم اجاره‌نشینی است؟

نرخ اجاره‌بها در شهرهای مختلف ایران به رکوردهای تاریخی رسیده و نگرانی‌هایی ایجاد کرده که در تمام طول سال‌های گذشته برای شهروندان ایرانی کم‌سابقه بوده است. آیا اجاره‌داری حرفه‌ای می‌توان مرهمی جادویی برای درمان این زخم باشد؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، تنها کاری که دولت در سال‌های اخیر برای سر و سامان دادن به بازار آشفته اجاره انجام داده، اعلامِ «دستوری» سقف افزایش اجاره‌بها است.

اما در مقابل، نه‌تنها واقعیت‌های بازار برای هزارمین بار نشان دادند که اقتصاد با دستور کار نمی‌کند، که گزارش‌هایی مبنی بر فعالیت «شرخرها» برای بیرون‌کردن مستاجران از واحدهای استیجاری هم بسیاری را شوکه کرد.

اما از قضا هنوز هم راهکاری برای کنترل بازار اجاره‌بها وجود دارد که البته ممکن است در کوتاه‌مدت به بار ننشیند: « اجاره‌داری حرفه‌ای » یا «اجاره‌داری شرکتی».

مهاجرت به حاشیه

وضعیت بازار اجاره به اندازه‌ای وخیم شده که خبر از مهاجرت (یا اسباب‌کشی) گسترده به مناطق اطراف شهرهای بزرگ به گوش می‌رسد.

این شکل از مهاجرت البته تا امروز چندین موج داشته است. ظاهرا شهرهای اقماری (مثلا رباط‌کریم برای تهران) حالا خودش مهاجرینی دارد که به شهرک‌هایی دورتر و دورتر اسباب‌کشی می‌کنند.

حاشیه‌نشینی به یک بحران جدی در ایران بدل شده است.

به عنوان نمونه، همین تازگی، یک استارتاپ ارائه‌دهنده خدمات آنلاین اسباب‌کشی در تهران و البرز گزارش داد که ۴۸ درصد از کاربران این شرکت به یک منطقه پایین‌تر اسباب‌کشی کرده‌اند. ۱۳ درصد نیز تمایل به خروج از تهران داشته‌اند.

اجاره‌بها ضرب در ۲

همزمان، خبرگزاری ایسنا روز ۱۹ اردیبهشت‌ با استناد به آمارهای رسمی گزارش داد که نرخ اجاره‌بها در تهران (به عنوان مشت نمونه خروار)، در یک سال حدود ۴۶ درصد رشد کرده. به عبارت دیگر، کمی کمتر از دو برابر شده است.

بر این اساس، در اردیبهشت‌ سال ۱۴۰۱، متوسط نرخ اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان گزارش شده است.

به این ترتیب، با توجه به آمارهای موجود، اجاره ماهیانه یک واحد ۵۰ متری در شهر تهران به‌طور میانگین شش میلیون و ۳۴۵ هزار تومان و برای یک آپارتمان ۷۰ متری، حدود هشت میلیون و ۸۸۳ هزار تومان است.

نرخ اجاره‌بها در تهران در طول یک سال گذشته به طور متوسط ۴۶ درصد افزایش یافته است.

با تبدیل این ارقام به ودیعه، رهن کامل یک واحد ۵۰ متری در بازار اجاره شهر تهران ۲۱۱ میلیون تومان و مبلغ رهن کامل یک واحد ۷۰ متری ۲۹۶ میلیون تومان خواهد بود.

با در نظر گرفتن اینکه بر اساس آمارهای رسمی، حدود ۹ میلیون خانوار در کشور اجاره‌نشین‌اند و در تهران هم حدود ۵۰ درصد از جمعیت در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند، اعداد بالا نشانه‌هایی هستند از اینکه خانوار ایرانی در حال فرو رفتنِ هر چه بیشتر در باتلاق فقر است.

گره‌زدن دو طرح به هم

اما دولت به غیر از «دستور دادن» به قیمت‌ها و اقتصاد مبنی بر اینکه « قیمت‌ها حق ندارند بالا بروند » یا اینکه « قیمت‌ها باید به سطح سال قبل برگردند »، چه کاری می‌تواند بکند تا اجاره‌بها (به عنوان مهم‌ترین بخش از هزینه‌کرد خانوار ایرانی) کنترل شود؟

جالب اینجا است که دولت سیزدهم، یکی از مهم‌ترین وعده‌های خود را ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اعلام کرده که (دست‌کم بر روی کاغذ) باید بتواند مشکل مسکن در ایران را از ریشه بکند.

آمارها نشان می‌دهند نزدیک به ۹ میلیون خانوار ایرانی اجاره‌نشین‌اند.

اما می‌دانیم که چنین نخواهد شد و البته باید منتظر ماند و دید.

با این همه، یک راهکار علمی و امتحان‌شده دیگر هم هست که تجربه جهانی دارد و شاید اکنون زمانش رسیده باشد که در ایران هم اجرایی شود. به این راه‌حل اجاره‌داری حرفه‌ای یا «اجاره‌داری شرکتی» می‌گویند.

در این شکل از اجاره‌داری، صاحب‌خانه یک «شخص حقیقی» نیست، بلکه یک شرکت، سازمان یا به عبارت دیگر، یک «شخص حقوقی» است.

انگیزه‌ای برای انبوه‌سازان و بانک‌ها؟

در واقع، در اجاره‌داری حرفه‌ای ، مستاجر خانه را از یک شرکت یا سازمان اجاره می‌کند. ممکن است این شرکت، صدها واحد مسکونی برای اجاره‌دادن در اختیار داشته باشد.

در حالت کلی، این شرکت یا سازمان می‌تواند دولت یا شهرداری هم باشد. به این معنی که خودِ شهرداری یا دولت (که دسترسی راحت‌تری به زمین دارند)، واحدهای مسکونی را به قصد اجاره‌دادن بسازند. در ادامه نیز آنها را با قیمت‌های پایین‌تر (مشابه قیمت‌های «تنظیم بازار» در مورد کالاهای اساسی) در اختیار متقاضیان قرار بدهند.

اما این شیوه می‌تواند انگیزه‌ای برای انبوه‌سازان و بانک‌ها هم باشد که هر دو اکنون، شرایط را برای ورود به بازار مسکن مناسب نمی‌بینند.

انبوه‌سازان ممکن است در دسترسی به زمین، تسهیلات بانکی و یا نهاده‌های تولید (سیمان، فولاد و غیره) مشکل داشته باشند. بانک‌ها هم نمی‌توانند وام‌های سنگینِ خرید مسکن در اختیار متقاضیانی قرار بدهند که اساسا آورده کافی برای اخذ وام‌های سنگین در اختیار ندارند.

انبوه‌سازان و بانک‌ها می‌توانند به صورت مستقیم به «اجاره‌داری حرفه‌ای» ورود کنند.

اما بانک‌ها می‌توانند به خودِ انبوه‌سازان تسهیلات ساخت مسکن بدهند و در مقابل، از سند واحد مسکونی به عنوان وثیقه وام استفاده کنند.

شرکت‌های انبوه‌ساز هم می‌توانند شرکت‌های فرعیِ اجاره‌داری حرفه‌ای تاسیس کنند و اقساط تسهیلات را که در قالب اجاره از مستاجر دریافت می‌کنند، به بانک برگردانند.

کار در دست کاردان

جالب‌تر اینکه این شیوه از تامین مسکن استیجاری، در بسیاری از کشورهای دنیا امتحان شده و موفق هم بوده است.

به‌طور کلی برای اشاره به این شرکت‌ها از عبارت «شرکت سرمایه‌گذاری ملکی» (Real estate investment trust یا REIT) استفاده می‌شود.

در ایران هم چنین شرکت‌هایی وجود دارند که ممکن است چندان خوشنام نباشند: تعاونی‌های مسکن.

اما تا به امروز، منظور از تعاونی‌های مسکن در ایران، عمدتا تجمیع سرمایه و ساخت واحدهای مسکونی بوده. در واقع صحبت از اجاره‌داری حرفه‌ای چندان به میان نیامده است.

اجاره‌داری حرفه‌ای توجیه اقتصادی دارد

اما ایجاد چنین شرکت‌هایی توجیه اقتصادی و تجاری هم دارد.

هزینه اجاره‌داری برای شرکتی که مثلا ۱۰۰ واحد مسکونی در تبریز در اختیار دارد، پایین‌تر از هزینه اجاری‌داری برای یک صاحب‌خانه در همین شهر است.

شرکت می‌تواند تکنسین برق یا لوله‌کشِ خودش را داشته باشد و برای نظافت ساختمان هم کادر حرفه‌ای در استخدام داشته باشد. به این ترتیب، هزینه‌های شرکت کاهش پیدا می‌کنند.

اجاره‌داری حرفه‌ای

می‌تواند نرخ اجاره‌بها در بازار را بشکند.

اگر معافیت‌های مالیاتی (به عنوان مشوقی که دولت به چنین شرکت‌های می‌دهد) را هم در نظر بگیریم، این شرکت‌ها می‌توانند نرخ اجاره‌بها را کاهش دهند و در واقع نرخ‌ها را در بازار بشکنند.

… و حتی بورس کالا

نکته دیگر هم این است که می‌توان از بستر بورس کالا استفاده کرد. به این صورت که با تجمیع سرمایه‌ها، منبع مالی مورد نیاز برای شکل‌گیری شرکت‌های اجاره‌دهنده واحدهای مسکونی را فراهم کرد.

مثلا، فرض کنید که شما ۲۰ میلیون تومان پس‌انداز دارید که و ی‌دانید با آن چه کنید. اگر یک شرکت اجاره‌داری حرفه‌ای در بورس وجود داشته باشد که شما بتوانید سهام آن را بخرید و آن شرکت هم با تجمیع سرمایه شما و دیگران اجاره‌داری حرفه‌ای کند، چند تیر با یک نشان زده می‌شود.

نخست اینکه بستری برای سرمایه‌گذاری ایجاد می‌شود که به «سیاست‌گذاری دولتی» کمک می‌کند. دوم اینکه امکان تسهیلات‌دهیِ مطمئن برای بانک‌ها ایجاد می‌شود. سوم اینکه سرمایه در گردش برای انبوه‌سازان فراهم خواهد شئ که در فرآیندی مولد به کار انداخته می‌شود. اما مهم‌تر از همه اینکه بازار می‌تواند هزینه اجاره‌بها را کنترل کند.