نوسازی روستاها، استراتژی هوشمندانه برای توسعه

میلاد مرادی: صنعت مسکن در کشور مدت‌ها از رکود بی‌سابقه رنج برده است. اکنون برخی زمزمه‌ها حاکی از رونق گرفتن بخش مسکن است.

به گزارش تجارت‌نیوز ، هر چند برخی منتقدان گمانه‌زنی‌هایی مبنی بر رونق مسکن را نادرست می‌دانند. اما اظهارات یکی از مقامات مرکز آمار، مهر تاییدی بر رونق نسبی در بخش مسکن است.

رونق مسکن در گرو حمایت از این سه گروه

علیرضا زاهدیان، معاون طرح‌های آماری و آمارهای ثبتی مرکز آمار، می‌گوید: «تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در زمستان سال 1395 با 9.9 درصد رشد نسبت به زمستان 1394 به رقم 102 هزار و 22 واحد رسیده است.» شاید بتوان این‌گونه ادعا کرد که اگرچه رونق چندانی در بخش مسکن صورت نگرفته است اما حداقل این بخش در حال خروج از رکود است.

رکود اقتصاد کلان، کاهش نرخ رشد جمعیت و ازدواج به همراه ساخت مسکن مهر، از دلایل اصلی رکود در بخش مسکن است. این عوامل عملا باعث شده تا اکنون حجم عظیمی از مسکن در کشور تولید شو،د در حالی‌که خریدارانی برای آن وجود ندارد.

براساس سرشماری سال 1395، واحدهای مسکونی در کشور 25.4 میلیون واحد است. از طرفی براساس همین آمار، تعداد خانوارها در کشور 24.1 میلیون است. این آمار رسمی، موید این مطلب است که تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارها است.

بخش مسکن یک صنعت پیشران در اقتصاد محسوب می‌شود و رونق یا رکود این صنعت بر سایر بخش‌ها مانند فولاد، سیمان و مصالح ساختمانی تاثیر بالقوه دارد. لذا دولت توان خود را برای ایجاد تقاضا در صنعت مسکن به کار گرفته است.

مسکن اولی‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و نوسازی خانه‌های روستایی می‌تواند در اولویت کار دولت در بخش مسکن قرار گیرد. اکنون دولت برای سه قشر نام برده طرح‌هایی را در نظر گرفته است. این طرح‌ها بیشتر بر اعطای تسهیلات استوار است.

زوجینی که برای اولین بار به زیر یک سقف می‌روند، همواره به لحاظ دریافت تسهیلات، مورد توجه دولت‌ها قرار می‌گیرند. سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی مهر ماه امسال از شرایط جدید در ارائه تسهیلات مسکن اولی‌ها خبر داده بود.

براساس شرایط جدید، افزایش بازپرداخت وام مسکن اولی‌ها از 12 سال به 15 سال و کاهش سود تسهیلات از 9.5 به 8 درصد از جمله این تغییرات است. تا افراد به گرفتن تسهیلات ترغیب شوند.

اما سهم مسکن اولی‌ها و ترغیب آنها چقدر می‌تواند در رشد بخش مسکن نقش داشته باشد؟

رونق ساخت‌و‌ساز یا رونق خرید و فروش

از آنجا که براساس آمار، میزان مسکن در کشور بیشتر از متقاضیان آن است و زوجین نیز تمایلی برای ساخت مسکن ندارند، لذا دو برداشت کلی می‌توان داشت. نخست آنکه سهم مسکن اولی‌ها در تولید مسکن ناچیز و یا حتی بدون تاثیر خواهد بود. مسکن اولی‌ها صرفا بر روی خرید و فروش واحدهای تولید شده تاثیر می‌گذارند.

در شرایط امروزی، با توجه به حجم زیادی از واحدهای مسکونی خالی، انتظار نمی‌رود که تقاضای مسکن اولی‌ها برای خرید یا رهن و اجاره مسکن، منجر به ساخت‌و‌ساز جدید شود.

دومین نکته این است که به علت کاهش رشد جمعیت و ازدواج در کشور پیش‌بینی می‌شود مسکن اولی‌ها تاثیر بسزایی در خرید و فروش واحدهای مسکونی نیز نداشته باشند.

بازسازی بافت فرسوده شهری و مسکن روستایی، دو سیاستی است که می‌تواند رونق در ساخت‌و‌ساز را به همراه داشته باشد. آمارهای متفاوتی در مورد میزان بافت‌های فرسوده شهری در کشور وجود دارد.

سخنگوی کمیسیون عمران مجلس در سال 95 خبر از حجم بالای بافت فرسوده شهری داده بود. به طوری که براساس اظهارات وی، یک سوم از جمعیت کشور در بافت فرسوده زندگی می‌کنند.

البته شاید برای آگاهی از میزان بافت فرسوده شهری در کشور، نیاز چندانی به آمارهای میدانی نباشد. نگاهی به وضعیت محله‌های قدیمی در شهرهای مختلف، نشان از حجم زیاد بافت فرسوده شهری است. نوسازی این واحدهای مسکونی تا حدود زیادی به رونق گرفتن ساخت‌و‌ساز در بخش مسکن کمک می‌کند. اما این کار به آسانی صورت نخواهد گرفت.

چرا که معضل بافت‌های فرسوده شهری صرفا مسکن نیست. بلکه معمولا محلات کمتر توسعه‌یافته شهری در ایران از انواع آسیب‌های اجتماعی مانند فقر، بزهکاری و اعتیاد رنج می‌برند. این امر بازسازی را دچار مشکل می‌کند.

زیرا در این صورت مساله، تنها با ارائه تسهیلات حل نمی‌شود. حتی اعطای تسهیلات می‌تواند به یک معضل جدید تبدیل شود و بازپرداخت آن با مشکل جدی مواجه ‌شود.

در واقع احیای بافت‌های فرسوده شهری مانند دروازه غار، نیازمند اقدامات زیاد دیگری در حوزه‌های اجتماعی، اقتصادی و شهری است. این امر در کلانشهرها با دشواری بیشتری روبرو است. چرا که بافت‌های فرسوده در کلانشهرها بیشتر حائز ویژگی‌های یاد شده هستند.

مسکن روستایی و بازسای آن حدود ده سال است که مورد توجه وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار گرفته است. براساس سرشماری سال 95 بالای 24 میلیون نفر خانوار در کشور وجود دارد که سهم شهرها 18 میلیون خانوار است. یعنی 6 میلیون خانوار در کشور در روستاها زندگی می‌کنند. که آمار قابل توجهی است.

روستاییان باید در اولویت باشند

اخیرا یکی از مقامات بنیاد مسکن از نوسازی 2 میلیون واحد، مسکن روستایی خبر داده بود. به این ترتیب حداقل 4 میلیون واحد بافت روستایی وجود دارد که دارای کمترین استحکام در برابر بلایای طبیعی هستند.

به طوری که در زلزله کرمانشاه و حتی در زلزله کرمان، تصاویر تخریب واحدهای مسکونی مناطق روستایی نشان از فرسوده بودن این واحدها داد. نوسازی بافت روستایی سبب رونق گرفتن ساخت‌و‌ساز می‌شود.

ضمن آنکه بهره‌مندی از برخی امکانات مانند گاز خانگی و آب لوله‌کشی نیازمند داشتن یک مسکن نوساز است. در چند سال اخیر نیز روستاییان برای بهره‌مندی از گاز خانگی با فرسودگی بیش از حد خانه‌های خود روبرو بودند.

از طرفی با توجه به ورود امکاناتی مانند آب، برق، گاز، تلفن و سایر امکانات به روستاها، اکنون می‌توان گفت مسکن ایمن و نوساز به مساله اصلی روستاییان تبدیل شده است.

در چند سال اخیر روستاییان تمایل خود را برای دریافت تسهیلات و نوسازی واحدهای مسکونی خود نشان داده‌اند، اما یک چالش جدی بر سر راه آنان وجود دارد.

مساله اصلی روستاییان برای دریافت تسهیلات مسکن، نیاز به وجود دو ضامن کارمند است. چرا که شغل اکثر روستاییان کشاورزی است و تامین ضامن کارمند برای آنان یک چالش جدی است. این چالش در گفتگوی دهیاران با رسانه‌ها مورد تاکید قرار گرفته است.

در آخر می‌توان گفت، اکنون که زمزمه‌های رونق بخش مسکن به گوش می‌رسد، تلاش برای ایجاد تقاضا در مسکن اولی‌ها، صاحبان بافت‌های فرسوده شهری و روستاییان می‌تواند یک سیاست مناسب باشد.

اما حمایت از بازسازی بافت‌های روستایی باید در اولویت قرار گیرد. چرا که رونق گرفتن ساخت‌و‌ساز روستایی برخلاف سیاست حمایت از مسکن اولی‌ها، تنها منجر به خرید و فروش نمی‌شود. بلکه رونق گرفتن ساخت‌و‌ساز را به دنبال دارد.

از طرف دیگر بازسازی بافت روستایی برخلاف سیاست بازسازی بافت فرسوده شهری، مشکلات کمتری دارد. نوسازی در بافت روستایی علاوه بر توسعه بخش مسکن، به عدم تمایل روستاییان برای مهاجرت به شهرها کمک بسزایی می‌کند.

چرا که شرایط در بافت‌های فرسوده روستایی، کیفیت زندگی را تا حد زیادی پایین می‌آورد. البته این به این معنا نیست که دولت باید از سیاست حمایت از مسکن اولی‌ها و نوسازی بافت فرسوده شهری دست بکشد، بلکه باید اولویت دولت با نوسازی بافت روستایی باشد.