نرخ اجاره مسکن همچنان تصاعدی است/ نرخ پیشنهادی اجاره در تهران

به گزارش تجارت‌نیوز ، مهرماه امسال نرخ اجاره مسکن در کل کشور ۶.۱درصد و در شهر تهران ۷درصد در مقایسه با شهریور افزایش یافت که در هر دو بخش بیشترین میزان تورم ماهیانه اجاره در سال جاری محسوب می‌شود. به نظر می‌رسد اثر فروکش کردن بازده سرمایه در بخش خریدوفروش مسکن شهر تهران به شکل سرعت گرفتن تورم اجاره‌بها بروز یافته است.

به نقل از ایسنا، بر اساس گزارش مرکز آمار، میزان رشد ماهیانه نرخ اجاره در کل کشور در اردیبهشت ۲.۵درصد، خرداد ۲.۳درصد، تیر ۳.۸درصد، مرداد ۲.۹درصد، شهریور ۳.۵درصد و مهر ۶.۱درصد بوده است.

در شهر تهران نیز طبق شاخص بانک مرکزی، رشد ماهیانه اجاره‌بها در اردیبهشت ۱.۹درصد، خرداد ۲.۷درصد، تیر ۴.۵درصد، مرداد ۴.۶درصد، شهریور ۴.۶درصد و مهر ۷درصد اعلام شد.

منحنی کرایه خانه در شرایطی رو به بالا حرکت می‌کند که درآمد بسیاری از اقشار اجاره‌نشین، چندان متناسب با آن رشد نکرده است. از سوی دیگر انتظار می‌رفت با ورود به نیمه دوم سال و پایان پیک جابه‌جایی، بازار اجاره فروکش کند اما به‌دلیل تاثیرپذیری از تورم عمومی و جبران عقب‌ماندگی در مقایسه با قیمت مسکن، مسیری متفاوت با انتظارات را سپری کرد.

نرخ‌های پیشنهادی اجاره آپارتمان در تهران

در حال حاضر مسکن به‌عنوان سنگین‌ترین کالا در سبد هزینه خانوار ۶۰درصد درآمد خانواده‌های تهرانی را به خود اختصاص می‌دهد که به ۱.۳ برابر حد مجاز رسیده است. این برآورد مربوط به تیرماه ۱۴۰۱ است که با توجه به رشدهای پس از آن در حال حاضر این عدد رشد بیشتری یافته است. طبق اعلام مرکز آمار، مهرماه امسال قیمت مسکن در کل کشور ۶.۱درصد نسبت به شهریور امسال و ۳۶.۳ در مقایسه با مهرماه سال گذشته رشد نشان داد. رشد قیمت مسکن شهر تهران در دو شاخص ماهیانه و سالیانه نیز به ترتیب ۰.۷درصد و ۴۴.۷درصد بود.

از طرف دیگر تورم ماهیانه اجاره‌بها در کل کشور ۶.۱درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره (نسبت به مهرماه ۱۴۰۰) به میزان ۳۶درصد اعلام شد. در شهر تهران نیز طبق اعلام بانک مرکزی اجاره‌بها ۷درصد نسبت به شهریور امسال و حدود ۴۱درصد در مقایسه با مهر سال گذشته رشد کرد.

دولت در سه سال اخیر به‌منظور کمک به مستاجران، برنامه‌هایی را شامل پرداخت وام ودیعه مسکن و تعیین سقف برای قراردادهای اجاره در نظر گرفت. اردیبهشت امسال سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵درصد، کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰درصد و سایر شهرها ۱۵درصد به تصویب رسید. همچنین به مستاجران در تهران ۱۰۰میلیون، مراکز استان‌ها ۷۰میلیون و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر ۴۰میلیون تومان وام ودیعه مسکن پرداخت می‌شود.

اما همان‌طور که آمار نشان می‌دهد تعیین حد مجاز چندان نتوانسته در جلوگیری از رشد قیمت‌ها در بازار اجاره موفق عمل کند. بازار اجاره معمولا نسبت به جهش قیمت مسکن دیر واکنش نشان می‌دهد اما به مرور از تحولات قیمت مسکن و تورم عمومی تاثیر می‌گیرد. نرخ اجاره بخشی از جاماندگی نسبت به قیمت مسکن را در سال‌های گذشته جبران کرده اما هنوز در حالت سربه‌سر قرار نگرفته است.

بحث P به R ارزش سرمایه‌گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه‌پذیری آن در مقایسه با قیمت مسکن را نشان می‌دهد. تا سال‌های گذشته این نسبت در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با رشد قیمت‌ها در چهار سال اخیر این نسبت تا ۴۰ افزایش پیدا کرد. یعنی ارزش سرمایه‌گذاری ملک به نیت درآمد از اجاره نصف شد.

با رشد اجاره‌بها در یک سال گذشته اجاره‌بها ۱.۷ برابر قیمت مسکن رشد کرده و P به R به عدد ۳۰ رسیده اما هم‌چنان ۵۰درصد نسبت به گذشته در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه‌گذاری می‌کند در مقایسه با چهار سال قبل سود کمتری می‌برد. بر این اساس تا زمانی که نرخ اجاره در حالت معقولی در مقایسه با ارزش ملک قرار نگیرد، سرمایه گذاری در بخش خریدوفروش و همچنین ساخت‌وساز دچار رکود می‌شود.