۲ نما از بازار مسکن منطقه ۱۰ تهران / وقت خرید خانه فرا رسید؟

به گزارش تجارت‌نیوز، گزارش‌‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر نشان می‌دهد، منطقه 10 همواره از پرطرفدارترین مناطق برای خرید و فروش ملک و آپارتمان بوده است. همچنین بر اساس داده‌های آماری، این منطقه در 6 ماه ابتدایی سال 1402 روندی مطابق با مسیر کلی بازار مسکن طی کرده است، اما در مهرماه شاهد روندی متفاوت بوده است.

منطقه 10 شهرداری تهران در جنوب غرب تهران قرار دارد و از شمال به خیابان آزادی، از جنوب به خیابان قزوین، از شرق به بزرگراه نواب صفوی و از غرب به بزرگراه یادگار امام محدود می‌شود. از مهم‌ترین خیابان‌های این منطقه می‌توان به جیحون، خوش، قصر الدشت، کارون و رودکی (سلسبیل)، خیابان جمهوری اسلامی و خیابان سینا (محبوب مجاز) اشاره کرد.

استقبال همیشگی از بازار ملک منطقه 10، این سوال را ایجاد می‌کند که خرید مسکن در این منطقه برای تقاضای مصرفی یا سرمایه‌گذاری، چه مزایا و معایبی دارد؟ آیا خرید خانه در منطقه 10 سودآور است؟

ویژگی‌های خرید خانه در منطقه 10

کارشناسان معتقدند خرید واحد مسکونی در منطقه 10 شهرداری دو محور دارد؛ ابتدا اینکه قیمت آپارتمان در این منطقه متعادل است و وجود واحدهای ریزمتراژ نیز باعث می‌شود متقاضیان با بودجه‌های پایین نیز توانایی خرید داشته باشند. از سوی یگر این منطقه دسترسی خوبی برای رفت و آمد دارد؛ زیرا هم از ایستگاه‌های متروی متعددی برخوردار است و هم چند اتوبان در نزدیکی آن قرار دارد. البته این پایان ماجرا نیست.

این محدوده با وجود تراکم بالای جمعیتی که دارد زیرساخت مناسبی برای آن طراحی نشده و در نتیجه، این معضل ممکن است زندگی را برای برخی در شرایط سخت‌تری قرار دهد. همچنین نوسازی بافت شهری نیز تا اندازه زیادی صورت نگرفته و فراوانی بافت فرسوده را می‌توان یکی دیگر از معایب آن دانست. البته این ویژگی‌ها تنها نقطه اتکا برای خرید مسکن نیست و بررسی آمارهای رسمی مربوط به آن نیز می‌تواند برای خریداران کمک بزرگی باشد.

روند معاملات در منطقه 10

جزئیات گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در فروردین‌ماه سال جاری، حاکی از آن است که تعداد معاملات ملک در منطقه 10 تا 189 فقره کاهش داشته است؛ این در حالی‌ست که تعداد کل معاملات در این بازه تنها هزار و 757 عدد برآورد شده و پرطرفدارترین محدوده تهران یعنی منطقه 5 معادل 225 فقزه خرید و فروش داشته است.

در اردیبهشت‌ماه امسال با فاصله گرفتن از هیاهوی سال نو، بار دیگر معاملات به جریان افتاده و در این منطقه تا 348 عدد بالا آمده است، اما این روند پایدار نبوده و با وجود افزایش قیمت در ماه بعد یعنی خردادماه 1402 به 266 عدد می‌رسد. از این بازه به بعد بازار وارد رکود خود می‌شود و تا پایان تابستان تا 323 عدد پایین می‌آید، اما در مهرماه ورق بازی برمی‌گردد و همراه با افزایش دوباره قیمت‌ها تعداد معاملات نیز خود را به نزدیکی 293 عدد می‌رساند. 

در این بازه، تعداد کل معاملات مسکن شهر تهران، با وجود آنکه در کانال دو هزار تایی دست و پا می‌زد به سه هزار و 132 عدد رسیده و متوسط قیمت مسکن نیز بر خلاف فاز تابستانی آن از کانال 75 میلیون تومان به کانال 76 میلیون تومان بازمی‌گردد. منطقه 10 در 6 ماه ابتدایی سال از سه گزینه ابتدایی متقاضیان برای خرید و فروش آپارتمان در تهران بوده است.

متوسط قیمت خانه در منطقه 10

متوسط قیمت مسکن در منطقه 10 روندی همسو با متوسط قیمت مسکن در تمام مناطق دارد. متوسط قیمت مسکن در این محدوده طی فروردین 1402 معادل متری 58 میلیون تومان بوده است؛ در همین بازه، متوسط قیمت در کل تهران از 66 میلیون تومان عبور کرده است.

متوسط قیمت مسکن در منطقه تا پایان بهار خود را به حدود 62 میلیون تومان می‌رساند؛ این در حالی‌ست که متوسط قیمت کل در آذر سال 1401 معادل 48 میلیون تومان برآورده شده است. متوسط قیمت در تهران و در خردادماه 1402 افزایشی سرسام‌آور را تجربه کرده و از 78 میلیون تومان می‌گذرد.

البته از تیرماه همسو با تعداد معاملات، متوسط قیمت مسکن نیز کاهش می‌یابد تا آنجا که در شهریورماه تا 57 میلیون و 780 هزار تومان عقبگرد می‌کند.  بررسی آگهی‌ها نشان می‌دهد متقاضیان با حدود قیمتی 2.5 تا سه میلیارد تومان هنوز می‌توانند در این محدوده آپارتمان‌های کوچک‌متراژ خریداری کنند.

برای مثال قیمت یک آپارتمان 40 متری در خیابان بریانک که سال ساخت آن به 1394 بازمی‌گردد دو میلیارد و 200 میلیون تومان تعیین شده است و آپارتمانی دیگر با متراژی حدود 65 متر با عمری 22 ساله، معادل دو میلیارد و 980 میلیون تومان قیمت دارد.

واحدهایی با عمر نهایتا 12 سال در کانال سه میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شوند. اکنون یک واحد 50 متری که در سال 1391 ساخته شده است، سه میلیارد و 400 میلیون تومان قیمت گذاری شده است. همچنین با حدود قیمت بیش از چهار میلیارد تومان نیز می‌توان آپارتمان‌هایی با متراژ بالاتر خریداری کرد. برای مثال آپارتمانی با متراژ 96 متر و سال ساخت 1390 در منطقه سلسبیل چهار میلیارد و 500 میلیون تومان قیمت خورده است.

در منطقه 10 خانه بخریم یا نه؟

همان‌طور که بررسی شد، متوسط قیمت مسکن در منطقه 10 نسبت به برخی دیگر از مناطق تهران شرایط بهتری دارد و به همین دلیل به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران فرصتی را مهیا می‌کند تا با بودجه‌های مختلف وارد بازار شوند؛ این در حالی‌ست که به دلیل تعداد بالای معاملات نسبت به باقی مناطق، احتمال نقدشوندگی واحد خریداری شده در فرصت بعدی بالا می‌رود.

همچنین همان‌طور که به آن اشاره شد این محدوده دسترسی نسبتا مناسبی برای ساکنان فراهم می‌کند. بنابراین این منطقه برای کسانی که بودجه محدودی دارند و به دنبال رفت و آمد راحت‌تر به مناطق مختلف هستند بستر مناسبی را فراهم می‌کند.

با این حال، خرید در منطقه 10 به برخی نیز توصیه نمی‌شود! این افراد کسانی هستند که زیرساخت منطقه برای آنها اهمیت دارد و حجم بالای جمعیت و آلودگی هوا باعث می‌شود احساس کنند رفاه زندگی تا اندازه چشمگیری کاهش پیدا کرده است.

وقت خرید خانه است؟

اما شرایط کلی اقتصاد برای خرید مسکن چگونه است و آیا اکنون زمان خوبی برای ورود به بازار مسکن محسوب می‌شود یا خیر؟ فرشید پورحاجت،  ﺩﺑﯿﺮ ﮐﺎﻧﻮﻥ ﺳﺮﺍﺳﺮی ﺍﻧﺒﻮﻩﺳﺎﺯﺍﻥ مسکن در این مورد به تجارت‌نیوز گفت: «کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است به سمت مناطقی کشیده شوند که هزینه سرمایه‌گذاری در آنها پایین‌تر است. مردم هنگامی که با کمبود منابع مواجه هستند خانه‌هایی را خریداری می‌کنند که با سرمایه آنها همخوانی داشته باشد.»

او ادامه داد: «امروز شرایط به‌نحوی است که هر کسی در هر نقطه از کشور قصد خرید مسکن را داشته باشد اکنون بهترین زمان برای ورود به بازار است!» پورحاجت همچنین بیان کرد: « ثبات مناسبی بر بازار حاکم شده و سرعت تورم در مسکن پایین آمده است. این کاهش نرخ تورم در حوزه مسکن شرایط را برای کسانی که تمایل دارند به بازار با ریسک کمتری وارد شوند مهیا کرده است.»

گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.